за законами штатів, акти про передачу прав на реальне майно складаються в письмовій формі. Ці відносини оформляються документом В«за печаткоюВ», підтверджуються нотаріусом або іншою посадовою особою. За законами багатьох штатів документи В«за печаткоюВ» повинні бути зареєстровані [6].
У зарубіжних правопорядках договір продажу нерухомості не виділяється в окремий вид договору купівлі-продажу, як це зроблено в російському Цивільному кодексі. Однак у принципі і там забезпечується диференційоване регулювання продажу рухомого і нерухомого майна. Наприклад, однаковий торговий кодекс США (ЄТК) передбачає, що терміном В«товариВ» охоплюються всі речі, які є рухомими до моменту їх індивідуалізації для даного договору продажу, за винятком грошей, в яких повинна бути сплачена купівельна ціна, цінних паперів і прав вимоги. Термін В«товариВ» також включає ще не народжений приплід худоби, урожай на корені та інші індивідуалізовані речі, пов'язані з нерухомістю, відповідно до статті про товари, що підлягають відділенню від нерухомості (ст. 2-105). Договір продажу корисних копалин (включаючи нафту і газ) або споруд чи матеріалів, що підлягають відділенню від нерухомості, розглядається як договір продажу товарів, якщо вони повинні бути відокремлені продавцем; проте до моменту відділення продаж, яку мають намір вчинити сторони і яка не є передачею будь-яких прав, пов'язаних із земельною ділянкою, розглядається лише як договір про продаж. При цьому дані приписи не применшують прав третіх осіб, передбачених нормами про реєстрацію нерухомості (ст.2-107) [7].
У розд. 1 (В«Купівля-продаж і мінаВ») кн. 7 (В«Особливі види договорівВ») Цивільного кодексу Нідерландів у складі загальних положень про купівлю-продаж виділяються спеціальні правила, присвячені споживчої купівлю-продаж (аналог російської роздрібної купівлі-продажу), а також продажу зареєстрованого майна (нерухомості) [8].
2. ПРОДАЖ НЕРУХОМОСТІ ПО РОСІЙСЬКОМУ Дореволюційному цивільному ПРАВУ
Російським цивільним законодавством, судовою практикою і цивільно-правової доктриною нерухоме майно завжди розглядалося як особливий об'єкт громадянських прав, обіг якого потребував спеціальному правовому регулюванні.
Причини такого особливого ставлення до нерухомого майна добре пояснив І.А. Покровський: В«Звичайно, в умовах нинішньої децентралізованого господарства земельна капітал народу (за винятком земель державних) знаходиться в руках окремих приватних осіб. <...> Ми говорили про те, що система децентралізації та приватної власності у високій мірі стимулює особисту ініціативу і особисту енергію і що саме тому принцип вільної індивідуальної власності восторжествував в історії над принципами первісного колективізму. Але в той же час не може зникати з уваги і інша сторона питання, саме громадське, загальнонаціональне значення нерухомості, внаслідок чого перед правом стоїть нескінченно важке завдання поєднання двох протилежних тенденцій В»[9].
Стосовно до купівлі-продажу нерухомості особливий підхід законодавця полягав у тому, що спеціальним чином регулювалися відносини, пов'язані з передачею придбаної нерухомості, яка розглядалася в якості особливого способу набуття права власності. Передача нерухомого майна за російським законодавством вимагала вчинення спеціальних дій, які охоплювалися поняттям В«введення у володінняВ».
Д.І. Мейер описував введення у володіння нерухомістю наступним чином. Особа, яка придбало право на передачу відомого майна, повинно було уявити окружному суду за місцем знаходження майна акт зміцнення і просити про введення у володіння. Суд, упевнившись, що акт здійснений за правилами, запропонованим законом, і в тому, що відсутні заборону на перехід майна до іншого власнику, а також суперечка про самому акті, В«постановляв рішенняВ» про введення набувача у володіння; набувач міг клопотати перед судом також про видачу виконавчого листа. На підставі цього виконавчого листа набувач майна звертався до судового пристава або до мирового судді, земському начальнику, які, прибувши на місце знаходження майна, здійснювали акт введення у володіння: у присутності нового власника і запрошених суміжних (сусідніх) власників, місцевого старости і свідків, переважно з живучих у маєтку осіб, сповіщали про нового власника маєтку, прочитували акт зміцнення і складали так званий вступний лист, який підписувався усіма присутніми. Про скоєний введенні у володіння особа, його виробляло, учиняти відмітку на акті зміцнення і повідомляло про те старшому нотаріусу, який робив відмітку про це в реєстрі кріпаків справ. День вчинення старшим нотаріусом зазначеної відмітки і вважався днем ​​передачі і зміцнення права на майно [10].
Надзвичайно важливе значення, що надається російським законодавством актом передачі нерухомості, породило в цивільно-правовій доктрині та судовій практиці погляд, згідно з яким купівля-продаж нерухомості відноситься не д...
