и, що включає й надра, під ним розташовані, і атмосферний стовп". Законодавство про надра та повітряному просторі виключає можливість розглядати земельну ділянку в пропонованому згаданим Законом контексті. p align="justify"> Земельна ділянка, що розглядається в рамках цивільного права як вид нерухомого майна, має свої відмінні властивості і специфічні характеристики, які роблять безпосередній вплив на особливості його участі в цивільному обороті. При визначенні обсягу повноважень земельних власників і меж участі земельних ділянок у цивільному обороті необхідно враховувати соціально-економічне значення землі. Цей аспект відображений у ст. 9 Конституції РФ, згідно з якою земля та інші природні ресурси використовуються і охороняються РФ як основа життя і діяльності народів, що проживають на відповідній території. p align="justify"> Земля має величезний соціальний, суспільний інтерес незалежно від того, кому вона належить. Земля обслуговує суспільство в цілому, оскільки по ній прокладаються дороги, лінії зв'язку, електропередачі, інші загальнокорисні комунікації. Землю характеризують такі риси, як невоссоздаваемость, невосполнимость, просторова обмеженість, неперемещаемость. Із землею пов'язано і своєрідне економічне явище - економічна рента. Земельна ділянка в силу свого розташування, природних властивостей здатний генерувати дохід, який може справлятися у вигляді певних платежів і служити джерелом задоволення суспільних потреб. p align="justify"> Земля є просторовим базисом для розміщення інших об'єктів нерухомості, і в цій якості її роль як об'єкта цивільного обороту в умовах ринкової економіки величезна. Як справедливо зазначав С.А. Степанов, "правова конструкція земельної ділянки як особливого роду речі досить складна, відмінна від конструкції речі взагалі і підпорядкована необхідності присутності в ній значної частки публічного інтересу". Вона також характеризується участю у відносинах, регульованих іншими галузями права (земельного, лісового, містобудівного і т.д.), а також місцем і роллю нерухомості в речових і зобов'язальних правовідносинах, яскраво вираженим цільовим призначенням, особливостями включення та участі в обороті.
Все це вимагає особливого специфічного підходу до регулювання земельних відносин, що включає публічно-правові елементи, до визначення порядку володіння, користування і розпорядження землею, що зовсім не виправдовує введення необгрунтованих обмежень для участі землі в цивільному обороті.
Однією з важливих характеристик об'єктів цивільних прав, у тому числі і земельних ділянок, є їх оборотоздатність. Згідно зі ст. 129 ЦК РФ об'єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку універсального правонаступництва (успадкування, реорганізації юридичної особи) або іншим способом, якщо вони не вилучені з обігу або не обмежені в обігу. Що стосується обігу земельних ділянок, то загальні положення цивільного законодавства про оборотоздатності речей конкретизуються у п. 3 даної статті: "... земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими засобами в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах ".
ЗК РФ допускає, по суті, тільки три різновиди угод: купівлю-продаж, обмін, оренду земельних ділянок. У ст. 37 ЗК РФ визначено особливості купівлі-продажу земельних ділянок. Згідно з п. 1 ст. 37 ЗК РФ об'єктом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік. Кадастровий облік земельної ділянки здійснюється відповідно до Федерального закону "Про державний земельний кадастр". Дана вимога законодавець встановлює лише щодо купівлі-продажу земельних ділянок і не поширює на інші види угод. p align="justify"> Дія норм ЗК РФ не поширюється на обіг земель сільськогосподарського призначення, який регулюється Федеральним законом від 24 липня 2002 р. "Про обіг земель сільськогосподарського призначення". Цей Закон, як і ЗК РФ, регулює в основному купівлю-продаж та оренду земельних ділянок, і лише щодо земельних часток йдеться про інших угодах. Застава земельних ділянок, у тому числі і сільськогосподарського призначення, здійснюється відповідно до Федерального закону від 16 липня 1998 р. "Про іпотеку (заставу нерухомості)". Інші угоди (дарування, рента, довірче управління і т.д.) земельним законодавством не регулюються. Спадкування земельних ділянок регулюється в ГК РФ як загальними нормами про спадкування, так і спеціальними нормами про особливості регулювання земельних ділянок (ст. 1179 - 1182 ЦК України). p align="justify"> Якщо допущення земельних ділянок в оборот розглядати лише як можливість вчинення відносно земельних ділянок тільки тих угод, які передбачені земельним законодавством, то такий підхід призводить до неможливості здійснення угод, не врегульованих земельним законодавством.
