иття. Несуча здатність грунтів середня. Розташування будівлі на ділянці показано на рис.1. <В
22 34
В
19
31
Рис.1 Загальний вигляд ділянки
S ділянки = 1054 м2
S об'єкта = 418 м2
S асф.бет.пок = 105,4 м2
0,2 S ділянки <= S об'єкта <= 0,4 S ділянки
Об'єкт нерухомості знаходиться у праві власності компанії В«СибірВ» на підставі угоди про передачі в статутний капітал одного із засновників компанії від 15.08.03 р.
Дата оцінки нерухомості 11.10.05 р.
Кінцевою метою оцінки даного об'єкта нерухомості є продаж. Для цього визначаємо ринкову вартість об'єкта. p> Згідно з Федеральним законом В«Про оціночної діяльності в РФ В», під ринковою вартістю об'єкта оцінки розуміється найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини.
При визначенні ринкової вартості нерухомості необхідно орієнтуватися не на ідеальні умови, а на реальну ситуацію, типову для того сектора ринку, на якому звертається оцінюваний об'єкт, за його станом на дату оцінки.
2 Аналіз кращого і найбільш ефективного
використання нерухомості
Визначення найкращого і найбільш ефективного (Оптимального) використання вважається найбільш важливим у процесі оцінки. p> Принцип кращого і найбільш ефективного використання заснований на визначенні вартості нерухомості у разі використання об'єкта найкращим (найбільш ефективним, оптимальним) чином (фізично можливим і юридично дозволеним).
Найбільш вірогідне і рентабельне на момент оцінки використання об'єкта забезпечує найвищу поточну вартість нерухомості. p> Аналізується найкраще і найбільш ефективне використання, по-перше, імовірно вакантного земельної ділянки та, по-друге, земельної ділянки з наявним не житловим приміщенням. Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання є базовим в оцінці нерухомості і формує основу, на якій оцінювач застосовує три традиційних підходу до вартості. [, с.39]
Існують фактори, що визначають найкраще і найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості. До них відносяться:
В· передбачувана прибутковість;
В· місце розташування об'єкта нерухомості;
В· конструктивні особливості;
В· економічна доцільність;
Економічна доцільність означає обгрунтування з точки зору окупності інвестованого капіталу. Оцінюється можлива прибутковість, за даними таблиці 2.1, для кожного законодавчо дозволеного і фізично здійсненного варіанту використання будівлі.
Прибутковість від здачі в оренду:
Адміністративне 700 * 418 * 12 = 3.511.200
Складське 250 * 418 * 12 = 1.254.000
Виробниче 300 * 418 * 12 = 1.504.80...
