мерційну нерухомість, виступаючи як одноосібний організатор проекту. По суті, девелопер виконує всі ті ж функції, що і в першій схемі, але, крім цього, ще й займається побудовою фінансової схеми проекту. При цьому девелопер вкладає в проект власні кошти, які і є стрижнем майбутньої фінансової схеми.
Фінансова схема великих девелоперських проектів зазвичай являє собою складну комбінацію власних коштів девелопера, залучених інвестицій, банківських кредитів і предарендних платежів від майбутніх орендарів.
Власні кошти девелопера зазвичай покривають не більше 20 - 30% витрат на реалізацію проекту. У силу цього девелопер повинен з максимальним ефектом використовувати власні кошти, щоб створити умови для припливу коштів ззовні. Отже, він зобов'язаний добре знати мотиви і вимоги потенційних інвесторів, представляють собою дуже неоднорідну середу.
Спроба покластися на один фінансове джерело практично приречена на провал. При змішаному фінансуванні девелопер має частку в майбутньому прибутковому будинку. При вкладенні на ранньому етапі 10% від вартості проекту девелопер претендує у майбутньому на частку до 50% побудованої нерухомості [6]. p> Очевидно, що здійснення девелопменту вимагає грандіозних витрат - не тільки фінансових, але й управлінських. Для того щоб втілити в життя той чи інший проект, девелопер використовує різного роду ресурси: фінансові, матеріальні, кадрові.
Кадровий аспект полягає в тому, що девелопер повинен залучити для участі в проекті ще ряд осіб: підрядників-будівельників, архітекторів, інженерів та технічних спеціалістів не тільки у сфері будівництва, а й у сфері фінансів, маркетингу і т.д. Однак мова йде не просто про запрошення сторонніх фахівців, а про створення повноцінної і працездатної команди, від якої багато в чому буде залежати ефективність роботи, а значить, і кінцевий результат всього процесу девелопменту.
Природно, що висока прибутковість операцій speculative development пояснюється високими ризиками невдачі проекту, які несе на собі девелопер. У зв'язку з цим більшість фахівців сходиться в тому, що девелопмент такого роду є найбільш складною з усіх можливих операцією на ринку нерухомості хоча б тому, що в одному проекті суміщені і ріелтерські, і будівельні, і архітектурні, і дуже складні фінансові операції. Деякі експерти навіть вважають такий девелопмент мистецтвом, засновується на виняткових особистих якостях, досвіді і успішності девелопера.
1.2 Проекти розвитку нерухомості
Поняття В«проектВ» об'єднує різноманітні види діяльності, що характеризуються рядом ознак, найбільш загальними з яких є наступні:
В· спрямованість на досягнення конкретних цілей, визначених результатів;
В· координований виконання численних, взаємопов'язаних дій;
В· обмежена протяжність у часі, з певним початком і кінцем. [16]
Проект - сукупність взаємопов'язаних, скоординованих дій, спрямованих на досягнення...
