оцінці нерухомості - сукупність природних і природно-антропогенних факторів, що роблять безпосередній вплив на корисність об'єкта нерухомості та ефективність його використання. Екологічні фактори при оцінку об'єкта нерухомості необхідно розглядати як його оточення, істотно впливають на вартість об'єкта нерухомості. У свою чергу, цінність цього оточення, перетворена в вартісну (грошову) форму, визначає внесок екологічних факторів у вартість об'єкта нерухомості. Причому даний внесок може бути як позитивним, так і негативним. p> До негативних екологічних факторів відносяться:
- погіршення електромагнітних, радіаційних характеристик навколишнього природно-антропогенного середовища;
- теплове забруднення;
- погіршення природної освітленості об'єкта нерухомості;
- збільшення інтенсивності шуму понад природний природного рівня;
- погіршення хімічних властивостей атмосферного повітря, грунту, води.
При екологічної експертизі об'єктів нерухомості поряд з аналізом негативних екологічних факторів виявляються і сприятливі фактори навколишнього середовища, які створюють позитивний екологічний та психосоціальний ефект, здатний істотно вплинути на ринкову та інвестиційну вартість об'єкта нерухомості (наприклад, наявність доступність для власників нерухомості екологічно чистих природних об'єктів - річок, озер, лісів, лісопарків, заповідників тощо)
2.1. ОСНОВНІ ПРИНЦИПИ ОЦІНКИ ВАРТОСТІ НЕРУХОМОСТІ ДЛЯ ЦІЛЕЙ ІНВЕСТУВАННЯ
Об'єкти нерухомості значно відрізняються один від одного і знаходяться в різному оточенні. Майбутні доходи від нерухомості, поряд з іншими факторами, визначальними вартість об'єкта, відрізняються значним ступенем невизначеності. Наслідком цього є те, що неможливо розробити універсальний рецепт, як оцінювати різні об'єкти нерухомості, не існує універсальної формули, за якою можна було б розрахувати вартість нерухомого майна. Разом з тес існують загальні принципи оцінки нерухомості.
Принципи оцінки являють собою трактування загальноекономічних законів з позицій суб'єктів ринку нерухомості та при коректному застосуванні призводять до достовірних висновку про вартість майна.
У результаті багаторічної практики і теоретичних досліджень в області оцінки нерухомості сформувалися три групи принципів оцінки. Перша з них пов'язана з уявленнями власника про нерухомості; принципи другої групи обумовлені експлуатацією нерухомості та пов'язані з уявленнями виробників про нерухомості, а третя група включає принципи, зумовлені ринковим середовищем. Окремим, що не входять у зазначені групи принципів, є принцип найкращого (найбільш ефективного) використання нерухомості.
Інвестор, вирішуючи завдання визначення вартості нерухомості, може і повинен ставити себе на місце потенційного власника, що експлуатує об'єкт нерухомості, і враховуючи впливу ринкового середовища.
У першу групу принципів, пов'язаних з уявленнями власника про майно, входять такі принципи:
Гј принцип корисності;
Гј принцип заміщення;
Гј принцип очікування.
Друга група, принципи якої обумовлені експлуатацією нерухомості і пов'язані з уявленнями виробників про нерухоме майно, об'єднує такі принципи:
Гј принцип вкладу;
Гј принцип залишкової продуктивності земельної ділянки;
Гј принцип рівноваги;
Гј принцип зростаючою або зменшується віддачі (принцип граничної прибутковості).
До третьої групи, включає принципи, зумовлені ринковим середовищем, відносяться:
Гј принцип попиту і пропозиції;
Гј принцип відповідності; принцип конкуренції;
Гј принцип зміни.
Принцип найкращого (найбільш ефективного) використання нерухомості є найважливішим компонентом концепції найкращого використання - основоположною концепції в оцінці нерухомості, яка враховує оптимальне поєднання характеристик нерухомості і сформованих на поточний момент ринкових умов - і грунтується на наступній передумові: верхня межа ціни, яку готовий заплатити покупець, визначається його думкою щодо найбільш вигідного використання придбаного об'єкта нерухомості.
Таким чином, використання як незабудованих, так і забудованих земельних ділянок відповідає наступній тенденції: власник експлуатує їх відповідно зі своїм найкращим варіантом використання. Разом з тим поточне використання об'єкта не обов'язково є найкращим, тому зазначене оцінювачем у звіті про оцінку об'єкта нерухомості може не збігатися з поточним його використанням.
При визначенні найкращого (найбільш ефективного) використання об'єкта беруть до уваги наступне:
Гј ринкові умови (насамперед переважаючі способи землекористування в околицях оцінюваної нерухомості);
Гј існуючі норми зонування;
Гј очікувані зміни на ринку нерухомості;
Гј...
