огасити основний борг, заплатити нараховані відсотки, податки, страхові внески, проводити своєчасний ремонт для підтримання об'єкта в належному стані, а також отримувати дохід на вкладений власний капітал. В
2. Види кредитів та заставне законодавство
В даний час існує безліч схем іпотечного кредитування, які відрізняються в основному за умовами отримання кредитів, схемами процентних платежів і амортизації основної суми боргу. Найбільш поширені такі види кредитів:
• з кульовим платежем;
• самоамортізірующіеся;
• з змінною ставкою відсотка;
• канадський ролл-овер;
• завершальна іпотека;
• спільне участь;
• кредит з дисконтними пунктами.
Кредити з кульовим платежем передбачають платіж і відсоток до основної суми боргу наприкінці терміну кредиту. Бувають проміжні варіанти, наприклад періодичні виплати відсотків і погашення суми боргу наприкінці кредитного періоду. Кульові кредити найбільш характерні для інвесторів, які прагнуть мінімізувати витрати за час розвитку проекту і наприкінці цього терміну виконують боргові зобов'язання після продажу своїх активів.
Самоамортізірующійся кредит передбачає рівновеликі періодичні платежі, що включають падаючі в міру амортизації боргу процентні платежі і зростаючі платежі по амортизації кредиту. Ці кредити видаються в розмірі, що становить частину вартості нерухомості, в основному в Залежно від уявлень кредитора про ліквідності інвестованого активу. Самоамортізірующійся іпотечний кредит найбільш зручний при аналізі структури інвестицій та економічних характеристик дохідної нерухомості, тому надалі при розгляді методів іпотечне-інвестиційного аналізу будемо використовувати кредит саме цього типу.
Кредит з змінною ставкою відсотка зазвичай застосовується, коли інвестори і кредитори прагнуть врахувати швидко мінливу цінову ситуацію на ринку капіталів і ресурсів. При цьому процентна ставка може змінюватися або безпосередньо, або через зміну розмірів платежів або термінів амортизації.
Канадський ролл-овер - форма кредиту зі змінною ставкою, коли коригування процентної ставки відбувається через заздалегідь встановлені тимчасові інтервали (Зазвичай кілька років). p> Завершальна іпотека надається третьою стороною або власником першої заставної, утворюючи при цьому молодшу заставну. Власник завершального заставного права бере на себе зобов'язання по залишку першого кредиту, вимагаючи більш високих процентних платежів з суми завершального кредиту, що включає залишок старого і власний кредит. Таким чином, новий кредитор використовує фінансовий важіль для власного кредиту.
Спільне участь - в цьому випадку кредитор бере участь у розподілі прибутку від доходу і (або) збільшення вартості активів крім процентних платежів, надаючи кредит під більш пільговий відсоток.
Кредит з дисконтними пунктами
