тивного управління об'єктом або для цілей оцінки його ринкової вартості аналіз НЕІ повинен проводитися в два етапи : спочатку для ділянки землі, наче вільного, а потім - для того ж ділянки, але з існуючими поліпшеннями. При цьому наступне з аналізу НЕІ використання ділянки з наявними поліпшеннями визнається найкращим і найбільш ефективним, якщо ринкова вартість поліпшеного ділянки вище, ніж вартість ділянки як вільного.
Для кожного об'єкта алгоритм аналізу НЕІ складається з п'яти критеріїв. [3]
Критерій 1. Спочатку складається максимально повний перелік функцій, які можуть бути реалізовані на базі досліджуваного об'єкта. На даному етапі включення функцій в перелік здійснюється без обмежень.
Критерій 2 . На наступному етапі зі складеного переліку виключаються ті функції, реалізація яких - за даними аналізу - може зустріти нездоланні перешкоди внаслідок законодавчих та нормативно-правових порушень:
· Правилами зонування та існуючими регламентами отримання дозволу на забудову, поділ чи об'єднання ділянок;
· Вимогами передбаченими СНиП, зокрема, по взаємному розташуванню будівель і положенню знову споруджуваного будови щодо комунікацій;
· Нормативними актами про охорону здоров'я населення, навколишнього середовища та пам'яток, а так само за споживанням ресурсів.
При цьому маються на увазі заборони та обмеження не тільки на самі функції, але так само і на набір робіт, призначених для реалізації цих функцій.
Крім того, при аналізі допустимості реалізації функцій на даному етапі враховується:
· Наявність сервітутів та інших обмежень прав власності на об'єкт;
· Місцеві правила фінансування забудовником розвитку інфраструктури або передачі муніципалітету частини приміщень у створеному об'єкті;
· Наявність поховань і необхідність археологічних розкопок;
· Можлива реакція місцевих жителів на реалізацію розглянутих функцій. [3]
Передбачається, що оцінювана будівля не порушує чинні норми і законодавство.
Критерій 3. На цьому етапі вивчаються можливості фізичної здійсненності функцій, що залишаються в переліку після процедур етапу 2. Виключаються функції, здійснення яких неможливе з-за недостатньо високої якості земельної ділянки:
· Не той рельєф і є скельні утворення;
· Незручна форма або малий розмір ділянки;
· Неприйнятна гідрологічна обстановка в грунті і є затоплюються зони;
Критерій 4. Юридично дозволені й фізично здійсненних залишаються в переліку тільки в разі їх економічної доцільності. Це досягається, якщо співвідношення платоспроможного попиту і конкурентної пропозиції на локальному ринку нерухомості забезпечує повернення капіталу і доходи на капітал з нормою цього доходу, не нижче норми віддачі для одного з надійних альтернативних проектів.
Оцінюємо можливу прибутковість для кожного законодавчо дозволеного і фізично здійсненного варіанту використання будівлі.
Табл. 1. Ст...
