млі в загальної вартості нерухомості;
R l - ставка капіталізації для землі;
R h - ставка капіталізації для поліпшень.
Ставка капіталізації для землі розраховується як відношення доходу, що припадає на землю, до вартості землі. Ставка капіталізації для поліпшень визначається з відношення доходу, припадає на поліпшення, до вартості поліпшень.
Метод коефіцієнта дійсного валового доходу застосовується, якщо є дані про операційні витрати і величиною дійсного валового доходу:
,
де OER - коефіцієнт операційних витрат;
EGIM - коефіцієнт дійсного валового доходу.
При прямій капіталізації для розрахунку вартості об'єкта можуть застосовуватися коефіцієнти валового доходу і техніка залишку.
Застосування коефіцієнтів валового доходу. Якщо ні даних по операційних витрат, використовуються показники валового доходу, які множаться на наступні відповідні коефіцієнти:
1) GRM - коефіцієнт валової ренти, якщо період дорівнює місяцю;
2) GIM - коефіцієнт валового доходу, якщо період дорівнює року.
Ці коефіцієнти визначаються співвідношенням доходу та ціни продажів об'єктів і є зворотними величинами ставок капіталізації.
Вартість власності в цьому випадку визначається таким чином:
В
або
,
де PGI - потенційний валовий дохід;
PGIM - коефіцієнт потенційного валового доходу, розрахований за даними про аналоги об'єкта оцінки:
,
де EGI - дійсний валовий дохід;
EGIM - коефіцієнт дійсного валового доходу:
,
SP - ціна продажу аналога об'єкта оцінки.
Метод залишку застосовується в випадках, коли відома вартість однієї складової об'єкта оцінки. Розрізняють методи залишку для землі та будівель, власного і позикового капіталу.
В цілому, розрахунки методом прямої капіталізації вимагають наявності даних про продажі порівнянних аналогів. Капіталізація доходів за нормою віддачі менш залежна від ринкових даних, однак цей метод повинен відображати фактичні очікування і переваги потенційних покупців подібних об'єктів.
2 МЕТОД КАПІТАЛІЗАЦІЇ ДОХОДУ ПО норми віддачі
При капіталізації доходу за нормою віддачі потік доходу розглядається більш докладно, ніж при прямій капіталізації, враховується характер зміни грошових потоків, послідовно аналізуються рішення інвесторів, застосовуються більш складні розрахункові моделі.
Основні методи капіталізації доходу за нормою віддачі:
-метод дисконтування грошових потоків, що включає детальний аналіз потоків доходу для кожного роки планування;
-метод капіталізації за розрахунковими моделям, що полягає в капіталізації доходу першого року з урахуванням тенденцій його зміни.
Метод дисконтування грошових потоків - оцінка майна при довільно змінюються й нерівномірно вступників грошових потоках з урахуванням ступеня ризику, пов'язаного з використанням об'єкта. У цьому випадку вартість нерухомості визначається як сума поточних вартостей майбутніх доходів шляхом роздільного дисконтування кожного з періодичних потоків доходу і спрогнозованої майбутньої вартості нерухомості, за яку вона може бути продана в кінці періоду володіння. При цих розрахунках використовується ставка дисконтування - відповідна ставка доходу на капітал, звана нормою прибутку або нормою віддачі.
Грошовий потік - рух грошових коштів, яке виникає в результаті використання майна.
Метод дозволяє враховувати поточну вартість грошових потоків, які можуть довільно змінюватися і мати різний рівень ризику. Загальна модель методу дисконтування грошових потоків
,
де PV - поточна вартість;
n - число періодів;
Jn-дохід n періоду;
Y - ставка дисконтування.
Скорочено цю модель можна представити в наступному вигляді
В
або
,
де PV - ціна перепродажу об'єкта в Наприкінці періоду володіння (реверсія); n - період володіння; i - рік прогнозного періоду; FV (n, Y) - поточна вартість одиниці (четверта функція складного відсотки) для n періоду при ставці дисконтування Y.
Тобто поточна вартість нерухомості відповідно до методом дисконтування грошових потоків визначається як сума поточних вартостей доходів за кожний період володіння і реверсії.
Реверсія - дохід від продажу об'єкта в кінці періоду володіння.
Ставка дисконтування інакше називається нормою віддачі на інвестиції. Вона характеризує ефективність капіталовкладень, враховує весь сукупний дохід (дохід на інвестиції і дохід від зміни вартості активу), приводить у відповідність за факторами часу і ризику початкові інвестиції і реалізовується економічний ефект. Якщо аналізується чистий операційний дохід від експлуатації, то застосовується ставка дисконтування, що врах...
