fy"> З огляду на виявлені ознаки договору суборенди та його загальну характеристику, необхідно сформулювати його визначення. Договір суборенди - це цивільно-правовий договір, згідно з яким орендар (суборендодавця), якщо інше передбачено законом або договором оренди, зобов'язується надати суборендарю певне майно у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування, а суборендар повинен сплачувати за це суборендодавця орендну плату. При цьому плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю.
З метою повного з'ясування сутності договору суборенди необхідно, на наш погляд, приділити увагу в рамках даного питання й інших особливостям правового регулювання суборенди.
Так, термін володіння і користування орендарем зданим в оренду майном завжди визнавався сущ?? тиментом умовою договору оренди. Законодавством, у свою чергу, передбачено, що договір оренди укладається на термін, визначений договором, однак допускається укладення договору і без зазначення в ньому строку оренди майна. У цьому випадку договір оренди буде вважатися укладеним на невизначений термін. Правові наслідки оформлення договору без зазначення строку оренди полягають у тому, що кожна зі сторін такого договору отримує право відмовитися від нього в будь-який час в односторонньому порядку за умови попередження про це іншої сторони за один місяць, а при оренді нерухомості - за три місяці.
ГК РФ передбачає також граничні строки договору щодо окремих видів оренди або оренди окремих видів майна. У цьому випадку незалежно від того, вказали Чи боку будь-якої термін оренди в договорі, після закінчення встановленого законом граничного строку договір оренди буде вважатися припиненою.
На наше глибоке переконання, одним з найгостріших у правовому регулюванні договору оренди є питання про право орендаря на поновлення орендних відносин. Так, після закінчення терміну договору орендодавець має право на поновлення договору, якщо він належним чином виконував свої обов'язки, то він за інших рівних умов має переважне перед іншими особами право на поновлення договору.
Необхідно також відзначити порядок, передбачений ст. 621 ГК РФ, про право щодо укладання договору оренди на новий строк лише за умови письмового повідомлення орендодавця про бажання укласти новий договір оренди до закінчення терміну колишнього договору. У випадках, коли після закінчення терміну договору оренди орендар продовжує користуватися майном, а орендодавець проти цього не заперечує, договір буде вважатися поновленим на тих самих умовах на невизначений термін. Отже, кожна зі сторін може вимагати розірвання такого договору, попередивши контрагента не менше ніж за три місяці.
Вимоги до форми договору оренди зводяться до того, що договір, за яким орендодавцем або орендарем виступає юридична особа, повинен бути укладений у письмовій формі. Якщо ж сторонами за договором оренди, за винятком нерухомості, є громадяни, обов'язкова письмова форма вимагається лише у тому випадку, коли договір укладається на термін більше одного року. Договір оренди нерухомого майна, як і будь-яка угода з нерухомістю, підлягає державній реєстрації.
Форма договору оренди, який передбачає перехід в подальшому права власності на це майно до орендаря, регулюється особливим чином. Такі договори повинні укладатися в формі, передбаченої для договору купівлі-продажу відповідного майна.
Договір оренди нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, а якщо предметом продажу виступає підприємство, до договору повинні бути додані акт інвентаризації, бухгалтерський баланс і т.д.
Що стосується договору оренди рухомого майна, що містить умову про право орендаря на його викуп, то такий договір може бути укладений у будь-якій формі.
Державній реєстрації підлягають договори оренди, об'єктом яких є нерухоме майно.
До нерухомих речей належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.
Державній реєстрації підлягає саме договір оренди нерухомого майна, а не якесь право оренди. Згідно з п. 1 ст. 131 ГК державна реєстрація здійснюється щодо права власності та інших речових прав, до числа яких зобов'язальне право оренди, природно, не відноситься. Оренда не створює для орендаря речового права, а, навпаки, обтяжує чуже речове право (орендодавця).
