align="justify"> З лик. = С рин. х (1 - До вин.),
де:
В· З лик. - Ліквідаційна вартість нерухомості;
В· З рин. - Ринкова вартість досліджуваного об'єкта;
В· До вин. - Корректировочная поправка на вимушеність продажу, за умови 0 <До вин. <1.
Згідно з наведеним рівнянням, ліквідаційна вартість розраховується в два етапи. На першому етапі визначається ринкова вартість досліджуваного об'єкта нерухомості. На другому - розраховується величина коректувальною поправки на вимушеність продажу та внесення її до значення ринкової вартості, тобто ринкова вартість коригується на фактор "вимушеність продажу" (на неринкові умови продажу). p align="justify"> Якщо розрахунок ринкової вартості нерухомості не викликає складнощів, то визначення коректувальною поправки на вимушеність продажу та її математичне обгрунтування викликає безліч питань. На практиці оцінювачі приймають її інтуїтивно в діапазоні від 0,1 до 0,3 (10 - 30% від ринкової вартості), через що, найчастіше, торги визнаються що не відбулися. Психологічно вони бояться приймати даний показник великим унаслідок утруднення його обгрунтування. У той час як аналіз статистики проведення аукціонів по об'єктах нерухомості і особистий досвід роботи показують, що корректировочная поправка на вимушеність продажу коливається, в середньому, в діапазоні від 0,3 до 0,5, а іноді досягає і 0,8.
Щоб надати розрахунком коректувальною поправки на вимушеність продажу математичне обгрунтування, був проведений аналіз результатів торгів, що відбулися, більше 100, за трьома сегментами ринку нерухомості - офісного, торговельного та виробничо-складського призначення, розташованих на території Москви і належать на праві власності юридичним особам із застосуванням методу аналізу парних продажів. Результати аналізу наведені в табл. br/>
Діапазони коливань значень коректувальною поправки на вимушеність продажу
№ п/пФункціональное призначення об'ектаРазмах діапазону коливань значень коректувальною поправки на вимушеність продажу,% № з/пФункціональное призначення об'ектаРазмах діапазону коливань значень коректувальною поправки на вимушеність продажу,% 1.Офісние будівлі та приміщення: - 1998 - 1999 рік - 2000 рік 45-68 41-60 34-582.Торговие будівлі та приміщення: - 1998 рік - 1999 рік - 2000 43-57 40-54 33-473.Складскіе та виробничі будівлі й приміщення: - 1998 - 1999 рік - 2000 рік 42-62 44-53 36-46
У результаті аналізу даних таблиці була виявлена ​​тенденція зміни їх середнього значення, що свідчить про те, що при нестабільній економічній ситуації в країні (кінець 1998 року) значення коригуючих поправок на вимушеність продажу більше, ніж при відносно стабільній економічній ситуації...
