система кондиціонування, ліфти та багато іншого);
фізичний знос будинку;
внутрішню інфраструктуру (огорожі, благоустрій прилеглої території та її розмір, наявність охорони і парковки для автомобілів); ??
рівень шуму в районі;
чистоту повітря.
Враховуючи всі ці параметри, можна зробити припущення про поточної вартості об'єкта з мінімальною похибкою. Більше того, розташовуючи такою інформацією, можна прийняти рішення про доцільність такого вкладення [7].
Інвестиції в нерухомість, як і інвестиції в цінні папери піддані ризикам фінансового ринку, ризику зміни процентних ставок, валютному, кредитному. При цьому під ризиком розуміється можливість відхилення фактичних підсумкових даних від очікуваних запланованих результатів.
Однак для інвестицій у нерухомість у зв'язку з особливим стилем функціонування ринку нерухомості, характерні додаткові ризики. Ризики притаманні ринкам нерухомості підрозділяються на три групи:
) ризики, характерні для різних типів нерухомості і різних регіонів, тобто не систематичні ризики. Вони піддаються диверсифікації за рахунок формування портфеля нерухомості;
) систематичні ризики, обумовлені на ринку нерухомості такими факторами як низька ліквідність активів, нестабільність податкового законодавства, зміна в рівні конкуренції на ринках нерухомості та капіталу, інфляція і ризик зміни процентних ставок. Цей ризик не піддається диверсифікації і відображає зв'язок рівня ризику інвестицій у нерухомість з середньо ринковим рівнем ризику;
) випадкові ризики, як результат неякісного управління нерухомості.
Ризики, характерні для нерухомості можуть бути розглянуті, з погляду джерел ризику:
) ризик типу нерухомості виходить з умов пропозиції і попиту на даний тип майна без щодо місцерозташування;
) ризик зміни співвідношення пропозиції і попиту (в силу циклічності розвитку ринку нерухомості можливе підвищення або зниження попиту на нерухомість в короткостроковому періоді, коли пропозиції об'єктів нерухомості невідповідно. У такій ситуації коливання попиту викликає зміна потоку доходів);
) ризик місцеположення визначається умовами місцевого ринку, перспективами соціально -економічного розвитку регіону, рухом капіталу в регіоні та ін., тобто тими факторами, в силу яких нерухомість може стати менш приваблива;
) орендний і кредитний ризики, пов'язані з тим, що орендар не може заплатити всею орендну плату, передбачену контрактом; кредитний ризик обумовлений можливістю власника нерухомості обслуговувати боргові зобов'язання;
) ризики фізичного зносу і старіння, так само можуть знизити прибутковість нерухомості; важко визначити ступінь фізичного зносу бо вона більшою мірою залежить від впровадження нових технологій;
) ризик законодавчого регулювання та зміни оподаткування полягає в тому, що влада вимагає непередбачених витрат або підвищують податки;
) ризики інфляції та реінвестування; інфляційний ризик пов'язаний з тим, що реальні передбачені договором грошові потоки доходів від оренди можуть бути набагато нижче, ніж очікувалося через інфляцію. Ризик реінвестування протилежний ризику інфляції, оскільки отримані грошові доходи не можуть бути реінвестовані з тією ж ставкою доходу що і початкові інвестиції.
Оскільки при фінансуванні нерухомості часто використовується позиковий капітал, то кредитні установи, що фінансують інвестиційні проекти, пов'язані з нерухомістю, так само піддаються певним ризикам:
кредитний ризик - втрати, якщо позичальник не здійснює платежі;
ризик процентних ставок (ймовірність того, що ставка по кредиту коригується рідше, ніж за залученими коштами в умовах зростання процентних ставок);
ризик дострокового погашення - втрати при достроковому погашенні кредиту з фіксованою ставкою відсотка;
ризик попередніх зобов'язань - ризик фінансування кредитів за якими фіксована ставка відсотка визначена до початку фінансування;
ризик ліквідності - ймовірність того, що кредитору для платежів за своїми зобов'язаннями буде недостатньо коштів, одержуваних в якості погашення заборгованості за вигідними кредитами;
ризик зміни умов мобілізації фондів - втрати у випадках зменшення вартості фондів та кредитуванні з фіксованою надбавкою.
У процесі управління ризиками деякі з них можна знизити, для цього необхідно виявити можливі ризики, визначити можливі шляхи їх зниження і пов'язані з цим витрати, розробити і проконтролювати впровадження за...
