ходів щодо зниження ризиків [7].
. 2 Методика техніко-економічного обґрунтування інвестиційного проекту
інвестування проект економічний ефективність
Інвестиційний проект - обгрунтування економічної доцільності, обсягу і термінів здійснення капітальних вкладень, у тому числі необхідна проектна документація, розроблена відповідно до законодавства Російської Федерації, а також опис практичних дій по здійсненню інвестицій (бізнес-план). Капітальні вкладення являють собою інвестиції в основний капітал (основні засоби), у тому числі витрати на нове будівництво, реконструкцію і технічне переозброєння діючих підприємств, придбання машин, обладнання, інструменту, інвентарю, проектно-вишукувальні роботи та інші витрати [5].
Інвестиційна привабливість нерухомості - це узагальнена характеристика сукупності умов здійснення інвестиційної діяльності, предопределяющий доцільність інвестування.
Фактори, що визначають привабливість комерційної нерухомості, можна об'єднати в три групи, які характеризують нерухомість від самих параметрів поліпшень до умов зовнішнього оточення:
. Фактори, що характеризують привабливість прилеглої території та самого об'єкта:
а) фізичні характеристики: стан об'єкта нерухомості, проектні рішення, вік об'єкта - крім видимих ??ознак фізичного стану об'єкт може мати приховані дефекти, руйнування і ослаблення конструкцій. Тому стан необхідно визначати з представником з технічної експертизи будівель, який повинен дати докладний якісний і кількісний опис зносу. Якість нерухомості так само визначається конструктивним рішенням і використаними при будівництві будівлі матеріалами. Проектне рішення об'єкта визначає можливий тип використання і отже, віднесення об'єкта до того чи іншого сегменту ринку. До проектних характеристик відносяться: загальна площа об'єкта, кількість і площа внутрішніх приміщень, співвідношення між загальною і корисною площею, висота будівлі та внутрішніх приміщень, поверховість, тип будівлі;
б) земельну ділянку, відношуваний до об'єктів: площа і форму ділянки, прилеглої території, розташування будівлі на земельній ділянці, стан і облаштованість прилеглої території, щільність забудови і наявність можливості розширення, можливість організації будівельно-монтажних робіт для проведення ремонту або реконструкції об'єкта;
в) під'їзд до будівлі: наявність стану під'їзних шляхів, парковка, територія для під'їзду великовантажних машин, майданчик для вантажно-розвантажувальних робіт, наявність залізничних колій;
г) юридичний супровід: наявність у власника відповідних, оформлених відповідно до чинного законодавства документів, що засвідчують право власності, можливе накладення арешту, обмеження щодо використання об'єкта, різне обмеження по використанню об'єкта;
. Фактори, що характеризують привабливість сусіднього оточення нерухомості:
а) характеристики місця розташування: відстань до центру міста чи району, близькість до взаємопов'язаним об'єктам і можливість їх комплексного використання, близькість постачальників і замовників;
б) ступінь розвиненості району та сусідні об'єкти: соціально-суспільна значимість району, наявні будівлі в районі, загальна виробнича і соціальна інфраструктура;
в) транспортна інфраструктура: зв'язок з транспортними магістралями, стан доріг, забезпеченість громадським транспортом;
г) інженерна інфраструктура: забезпеченість усіма видами комунальних послуг, постачання електроенергією, теплопостачання, водопостачання, каналізація, газопостачання, пожежна та охоронна сигналізація, мусоровиброс, телефонізація та комп'ютерні мережі;
д) інженерно - геологічні умови: несуча здатність грунтів, можливість потоплених, заболоченість, високе стояння грунтових вод.
. Фактори, що характеризують загальну ситуацію в районі розташування об'єкта, привабливість зовнішнього оточення нерухомості:
а) ситуація на ринку нерухомості: співвідношення попиту і пропозиції, число потенційних орендарів та орендодавців, число продавців і покупців нерухомості (на момент здійснення інвестицій для інвестора вигідно коли на ринку представлено більше об'єктів, по скільки крім можливості вибору діє закон зниження вартості при збільшенні пропозиції);
б) умови користування земельною ділянкою: можливі права, плата за землю;
в) адміністративне регулювання: непряме регулювання ринку нерухомості через встановлення податків і зборів при здійсненні операцій з нерухомістю, діяльність різних контролюючих органів;
г) загальноекономічна ситуація: тенденції розвитку пром...
