). Але перш ніж визнавати угоду купівлі-продажу самовільно побудованого житлового приміщення (житлового будинку), суд повинен визначити чи дійсно дана споруда є самовільним будовою.
Цивільний кодекс, називаючи предметом договорів купівлі-продажу житлові будинки, кімнати в житлових будинках, має на увазі, що ці об'єкти повинні бути побудовані, тобто завершені.
Житлове приміщення можна розділити на кілька видів: житловий будинок, квартира, кімната, багатоквартирний будинок.
Житловий будинок - це індивідуально-визначене будівлю, яка складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому будинку (ст. 16 ЖК РФ ).
Квартира-це структурно відособлене приміщення в багатоквартирному будинку lt; # justify gt; 2. Зміст договору купівлі-продажу житлових приміщень
До числа істотних умов договору купівлі-продажу нерухомості, а значить і до купівлі-продажу житлового приміщення належать умови про предмет продажу і ціною продаваного майна. Закон вимагає, щоб у договорі купівлі-продажу нерухомості (житлових приміщень) були зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухомого майна (житлове приміщення), що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані визначають розташування нерухомості (житлового приміщення) на відповідній земельній ділянці. При відсутності в договорі таких даних умова про продаваної і підлягає передачі нерухомості (житлового приміщення) вважається неузгодженим, а договір неукладеним (ст. 554 ЦК). Необхідні законом дані про продається житловому приміщенні (нерухомості) містяться в спеціальних документах. До числа обов'язкових документів, що ідентифікують житлове нерухоме майно, є паспорти таких приміщень, а також відповідні довідки, видані бюро технічної інвентаризації та містять інвентаризаційні відомості та інші дані технічного обліку житлового фонду. Перелік і характер документів, що містять дані, дозволяють точно встановити продається нерухоме майно, визначається законодавством про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним і законодавством про технічному обліку нерухомості.
Вимога закону про визначеність предмета договору купівлі-продажу нерухомості т.е в нашому випадку це житлове приміщення означає, що продається нерухомість як індивідуально-визначена річ на момент укладення договору повинна існувати реально (фізично), а права на неї повинні бути зареєстровані в державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним. В іншому випадку договір слід визнати неукладеним внаслідок відсутності його предмета (п. 1 ст. 432 ЦК). Якщо ж на момент укладення договору нерухома річ вже не існує (згоріла, зруйнована і т.п.), хоча права на неї як на нерухоме майно не виключені з державного реєстру, договір купівлі-продажу неможливий, оскільки право власності на загибле або знищене майно припиняється (п. 1 ст. 235 ЦК). Якщо під виглядом договору купівлі-продажу нерухомості продається зруйновану будівлю, то цей договір може прикривати угоду з переуступки прав на земельну ділянку.
У тих випадках, коли приміщення зареєстровані в державному реєстрі як об'єктів нерухомості, але продається на знесення, мова повинна йти не про договір купівлі-продажу житлового приміщення (нерухомості), а про договір купівлі-продажу рухомого майна. Для здійснення такого договору необхідно попередньо у встановленому порядку встановити дозвіл на знесення відповідного нерухомого об'єкта. Внаслідок цього призначене до зносу об'єкт придбає правовий режим рухомого майна.
Вимога закону про визначення предмет договору купівлі-продажу житлового приміщення (нерухомості) має свою специфіку при необхідності продажу частини нерухомого майна (житлового приміщення). Справа в тому, що всі нерухомі речі (підприємства, будівлі, споруди, земельні ділянки, квартири), за винятком багатоквартирних житлових будинків, є неподільними речами. Внаслідок цього при необхідності продажу частини будівлі, споруди, земельної ділянки або квартири, мова повинна йти про продаж частки у праві власності на об'єкт нерухомості, визначений за правилами ст. 554 ГК. У договорі купівлі-продажу частки у праві власності сторони можуть обумовити, яка реальна частину нерухомого майна буде перебувати в користуванні покупця. Відчуження частки у праві власності на нерухому річ може вести до режимам нероздільного, роздільного і обгрунтованого здійснення правомочностей володіння, користування і розпорядження нерухомістю, що знаходиться в частковій власності. При режимі нероздільного користування будівлю, споруду або іншу будову розглядається як нероздільний об'єкт загального користування без виділення власникам конкретного приміщення. При режимі роздільного користування кожному власнику виділяється приміщення, причому розміри виділ...
