Інакше кажучи, при оренді земельних ділянок та інших видів нерухомого майна предмет оренди ідентифікується по інформації, що міститься в документах кадастрового, технічного обліку нерухомого майна, а також у документах державної реєстрації прав на нерухоме майно Необхідно відзначити, що якщо об'єктом оренди є об'єкт нерухомості, то право оренди такого майна підлягає обов'язковій державній реєстрації (ст. 26 Федерального закону Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ).
Глава 2. Зміст зобов'язання договору оренди
. 1 Права та обов'язки орендаря
Один і той же договір оренди може породжувати різного роду правовідносини - як зобов'язального, так і речового характеру. Приміром, при оренді певні правовідносини складаються, по-перше, між орендодавцем і орендарем, по-друге, між орендарем та третіми особами. Права третіх осіб на що здається в оренду майно можуть бути досить широкими за обсягом. У ряді випадків орендар, що знає про права третіх осіб, ніколи не уклав би договір оренди. Тому дотримання орендодавцем обов'язку повідомити орендаря про права третіх осіб необхідно для того, щоб забезпечити спокійне користування орендованим майном.
Важливою стороною договору оренди є його зміст, де розкриваються права та обов'язки сторін.
Насамперед, це стосується здається в оренду майна, яке повинно відповідати умовам договору оренди і своєму призначенню. Стан майна, що здається в оренду визначається договором. Якщо цього не зроблено, то стан майна визначається його призначенням. Майно здається в оренду разом з усіма його приладдям і відносяться до нього документами: технічним паспортом, сертифікатом якості тощо Воно повинно бути передано в оренду у встановлений термін, який вказується в договорі. Протягом всього терміну оренди орендодавець зобов'язаний забезпечити належний стан майна. Він не відповідає за ті недоліки, які обумовлені при укладенні договору, відомі орендарю заздалегідь, повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду.
Орендарем може бути будь-який суб'єкт цивільного права, що володіє дієздатністю. Виняток становить оренда майна, обмеженого в обороті. Для отримання такого майна в оренду необхідно мати ліцензію на зайняття відповідною діяльністю або відповідати іншим вимогам, передбаченим законодавством. Основним обов'язком орендаря є користування орендованим майном відповідно до умов договору, а якщо такі в договорі не визначені - то відповідно до призначення майна.
Так, орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення зобов'язані виробляти сільськогосподарську продукцію способами, що забезпечують відтворення родючості земель, а також виключають або обмежують несприятливий вплив такої діяльності на навколишнє середовище. Використанням майна не за призначенням може служити приклад використання приміщення, орендованого для офісу, в якості торгового, складського приміщення або для розміщення в ньому промислового підприємства.
Узагальнені правила про обов'язки орендаря (раніше викладені в ст. 285 ЦК РРФСР) міститися в пункті 2 ст. 616 ГК РФ. Орендар зобов'язаний підтримувати майно в справному стані; проводити за свій рахунок поточний ремонт; нести витрати по утриманню майна. Однак за всіма цими обов'язків є застереження: ... якщо інше не встановлено законом або договором оренди .
Стаття 617 ГК РФ захищає права добросовісного орендаря. Перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічно успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди (п. 1 ст. 617 ЦК України).
Багато повноваження, що входять до зміст права оренди, можуть визначатися сторонами договору, а ряд повноважень орендаря випливає безпосередньо з дозволень закону. Здійснюючи користування орендованим майном, орендар має право вносити до нього поліпшення. Під ними слід розуміти зміни в стані майна, що підвищують ефективність його використання, що розширюють можливості його застосування, або іншим чином підвищують вартість майна, зданого в найм.
У період володіння і користування орендованим майном орендарю надається можливість обмеженого розпорядження предметом оренди та правом оренди. Межі здійснення орендарем права користування орендованим майном визначаються умовами договору, а якщо такі умови не встановлені, то призначенням майна. Згідно з п. 2 ст. 615 ЦК, якщо інше не встановлено спеціальними нормами ЦК чи інших правових актів, орендар має право за згодою орендодавця здавати орендоване майно в суборенду (піднайм); передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенаем); ...
