протікають на ринку, і переліком легальних видів діяльності комерційних структур. Основними є:
§ інвестори, які здійснюють вкладення власних або позикових майнових, фінансових та інших коштів у формі інвестицій в об'єкти нерухомості;
§ кредитні установи, що займаються фінансування операцій на ринку житлової нерухомості, у тому числі іпотечне кредитування;
§ оцінні компанії, які надають послуги власникам, інвесторам, продавцям, покупцям з незалежної оцінки вартості об'єктів нерухомості;
§ девелопери, які розробляють концепцію об'єкта нерухомості;
§ редевелопери, які займаються розвитком та перетворенням територій;
Також до складу професійних суб'єктів ринку житла входять: страховики, керуючі, аналітики, маркетологи, фахівці з інформаційних технологій, юристи, фахівці в галузі навчання персоналу та інші фахівці.
Окремо необхідно дати характеристику діяльності основних суб'єктів первинного та вторинного ринку житла, тобто будівельних організацій і ріелторських фірм.
Будівельною організацією є юридична особа, яка має у власності або на праві оренди земельну ділянку і привертає грошові кошти учасників пайового будівництва відповідно до Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості» для будівництва на цій земельній ділянці багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів житлової нерухомості, на підставі отриманого дозволу на будівництво.
Ріелторської вважається діяльність, здійснювана юридичними особами та індивідуальними підприємцями на основі угоди із зацікавленою особою щодо вчинення від його імені і за його рахунок цивільно-правових угод з житловими приміщеннями і правами на них. Під ріелтором розуміють професіонала ринку житлової нерухомості, добровільно прийняв на себе зобов'язання виконувати не тільки ЦК і КК, а й Кодекс етики та стандарти Російської Гільдії ріелторів.
Взаємозв'язки та взаємовідносини між суб'єктами первинного та вторинного ринку житлової нерухомості мають складну функціональну структуру, мета якої - задоволення споживчого попиту, а також оптимізація обсягів продажів житла і відповідно одержуваного прибутку.
Виходячи з триєдності сутності нерухомості, як товару на ринку нерухомості можна виділити три сектори:
§ розвитку (створення) нерухомості;
§ обороту нерухомості;
§ управління та експлуатації нерухомості.
Кожен із секторів має свою структурну визначеність і специфіку. Їх привабливість, обсяг, динаміка залежать від пов'язаних з ними фінансових потоків, що поділяються:
§ на інвестиції капіталовкладень (розвиток нерухомості);
§ на товарні (фінансування обороту прав на нерухомість);
§ на доходи (від угод і від експлуатації нерухомості);
§ на податки (оподаткування нерухомості).
Сектор обороту нерухомості формує ринкову ціну її об'єктів.
Сектор управління та експлуатації нерухомості відстежує ступінь впливу тих чи інших товарних характеристик об'єктів нерухомості на їх прибутковість. Саме звідси виходить запит до сектору розвитку на створення найбільш дохідних типів об'єктів нерухомості. При недостатній розвиненості сектору управління, як це має місце зараз на вітчизняному ринку нерухомості, запит сектору розвитку передається безпосередньо з сектора обороту.
На сьогоднішній момент ознаками ринку розвитку нерухомості є:
§ переважання позабюджетних джерел інвестування;
§ велика альтернативність потенційних інвесторів (різні пропозиції по найкращому розташуванням і призначенням інвестованих об'єктів нерухомості);
§ висока складність пошуку керуючого інвестиційним проектом (від укладення договору про наміри до здачі об'єкта нерухомості в експлуатацію);
§ слабка вивченість ринку розвитку;
§ відсутність якісно відпрацьованих технологій ефективного та економічного будівництва і, отже, довгострокового попиту на будівельне обладнання та матеріали.
Формування інфраструктури ринку житлової нерухомості забезпечується сукупними зусиллями професійних суб'єктів ринку. При цьому вони в силу своєї професійної орієнтації зосереджують свою увагу на різних аспектах функціонування ринку.
Будь-який об'єкт нерухомості є неповторним і характеризується специфічною системою як якісних, так і кількісних характеристик нерухомості. Під якістю розуміються властивості майна, які здатні задово...
