попит, пропозиція і ціна. p> Попит - Це кількість земельних ділянок, будівель, споруд та прав на них, які покупці готові придбати за складаним цінами за певний період часу. p> За інших рівних умовах попит на нерухомість змінюється в зворотній залежності від ціни. p> Попит на нерухомі об'єкти формується під впливом численних факторів
В· економічні фактори: темпи економічного зростання і науково-технічного прогресу; рівень конкуренції на ринку; рівень, динаміка і диференціація доходів потенційних покупців; рівень ділової активності населення; можливість залучення позикових коштів; вартість будівництва і ціни на об'єкти нерухомості; ціни та тарифи на комунальні послуги; рівень орендної плати, оподатковування. p> В· соціальні фактори: структура населення; щільність населення; число сімей; міграція населення; чисельність населення і тенденції її зміни; вікової та соціальний статус населення; освітній рівень та ін
В· природно-кліматична Середа: клімат; тривалість пір року; водний і тепловий режим; тип грунтів; запас поживних речовин у грунті; екологія. p> В· адміністративні фактори: постійні та тимчасові обмеження; умови отримання прав на будівництво нерухомості; правові умови здійснення угод (реєстрація, терміни та ін.) p> В· навколишня Середа: стан соціальної інфраструктури; транспортні умови; місцезнаходження нерухомості. p> В· національні та культурні умови, традиції населення. p> В· політичні фактори: ступінь досконалості законодавства, рівень стабільності. p> Попит на нерухомість може бути дуже мінливим по регіонах, районах і мікрорайонах. Наприклад, відкриття в маленькому містечку нової фабрики може викликати значний приплив робочої сили, що, у свою чергу, вимагатиме будівництва великої кількості нового житла, торговельних і рекреаційних об'єктів і так далі. У той же час, нестача коштів для іпотечного кредитування і високі процентні ставки можуть стримувати попит на нерухомість. Попит на землю як фактор виробництва, за своєю суттю є похідним від попиту на кінцевий продукт, вироблений з використанням землі. Тому величина попиту на землю буде визначатися:
В· ціною землі щодо ціни на інші фактори виробництва;
В· продуктивністю землі;
В· ціною кінцевого продукту. p> Пропозиція - Це кількість об'єктів нерухомості, яке власники готові продати за певними цінами за деякий період часу. p> У будь поточний момент часу загальна пропозиція складається з двох елементів - пропозиція вже існуючої та нової нерухомості. Співвідношення двох елементів пропозиції змінюється в часі і від місця до місця. У той же час, основною тенденцією є переважання пропозиції існуючої нерухомості, що пов'язано з її довговічністю. p> Зміна пропозиції об'єктів нерухомості на ринку може бути реалізовано:
В· за рахунок будівництва нової або реконструкції існуючої нерухомості;
В· за рахунок зміни типу використання;
В· за рахунок зміни існуючих прав на нерухомість без фізичної зміни нерухомості. p> Ціна - Це кількість грошей, сплачених за одиницю нерухомості у скоєних угодах. p> Ринкова вартість - Це найбільш ймовірний грошовий еквівалент власності. Це найвища ціна, яку принесе продаж ділянки на конкурентному і відкритому ринку, коли покупець і продавець діють розумно і на угоду не впливають сторонні стимули. br/>
4. Сегментація ринку нерухомості
При описі структури ринку нерухомості застосовують три найбільш поширених підходу:
В· інституційний; p> В· об'єктний; p> В· відтворювальний. p> Інституційний підхід передбачає опис видів діяльності на ринку нерухомості з точки зору правових норм, правил і стандартів, типових способів його здійснення і регулювання, тобто як самостійний інститут, а також із зазначенням взаємозв'язку між інститутами. Виділимо основні інститути ринку нерухомості:
В· органи влади (федеральні, регіональні, муніципальні), що здійснюють регулювання умов функціонування і розвитку ринку нерухомості;
В· інститут незалежної оцінки нерухомості;
В· девелопмент; p> В· банки та інші інститути (інвестиційні фонди, трастові фонди), які використовують у своїй діяльності механізм заставного кредитування;
В· інститут керуючих нерухомістю;
В· інститут ріелторів;
В· державний і приватний нотаріат;
В· будівельні організації;
В· орендарі нерухомості;
В· продавці нерухомості;
В· саморегульовані і суспільно-професійні об'єднання учасників ринку нерухомості і т.д. p> Об'єктний підхід передбачає класифікувати діяльність на ринку нерухомості з точки зору об'єкта цивільних правовідносин (земля, штучні споруди, а також відповідні їм права власності). Правомірно буде виділити:
В· ринок землі;
В· ринок штучних споруд (житловий, промислової та комерційної нерухомості);
В· будівельний ринок;
В· ринок таймшеров і т.д. p> Відтворювальний підхід передбачає опис...
