цілях, на тому ж місці, тим же чином і з тією ж ефективністю, як це склалося на дату оцінки. Оскільки даний тип вартості визначається суб'єктивними уподобаннями того чи іншого власника оцінюваного майна щодо можливостей його подальшого використання. Цей тип вартості іноді називають суб'єктивною вартістю.
Вартість в обміні - це вартість оцінюваного об'єкта, визначена припущенням його можливого продажу на вільному, відкритому і конкурентному ринку в умовах рівноваги, встановлюваного факторами попиту і пропозиції. При цьому передбачається альтернативне існуюче подальше використання цього об'єкта. Оскільки, як це випливає з наведеного визначення, вартість в обміні визначається з урахуванням більш широкого кола економічних чинників. Цей тип вартості, на відміну від вартості користування, називають об'єктивною вартістю.
На підставі вищесказаного фахівці і оцінювачі вважають, що вартість користування є ринковою вартістю.
. 4 Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта оцінки
Найкраще і найбільш ефективне використання (НіНЕІ) майна - це найбільш ймовірний спосіб його експлуатації, який є фізично можливим, юридично дозволеним, економічно спроможним, здійсненним з фінансової точки зору і що призводить до максимальної вартості цього майна.
Нерухомість - це майно, яке може використовуватися не одним, а кількома способами. Оскільки кожному способу використання об'єкта нерухомості відповідає певна величина його вартості, то перед проведенням оцінки вибирається один спосіб використання, званий найкращим і найбільш ефективним.
Висновок про найкращому використанні відображає думку оцінювача щодо найкращого використання власності, виходячи з аналізу ринку. Поняття найкраще і найбільш ефективне використання raquo ;, що застосовується в даному звіті увазі таке використання, яке з усіх розумно можливих, фізично здійсненних, фінансово прийнятних, належним чином забезпечених і юридично допустимих видів використання має своїм результатом максимально високу поточну вартість землі.
Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання виконується шляхом перевірки відповідності розглянутих варіантів використання наступними критеріями:
Законодавча дозволених: розгляд тих способів використання, які дозволені розпорядженнями про зонообразованіі, обмеженнями на приватну ініціативу, положеннями про історичні зонах і екологічним законодавством.
Фізична здійсненність: розгляд фізично реальних у даній місцевості способів використання.
Фінансова здійсненність: розгляд того, яке фізично здійсненне і дозволене законом використання буде давати прийнятний дохід власнику ділянки.
Критерієм фінансової здійсненності, є позитивний повернення інвестованого капіталу, тобто повернення рівний або більший видатків на компенсацію витрат на утримання, фінансових зобов'язань та повернення самого капіталу.
Максимальна ефективність: розгляд того, яка з фінансово здійсненних використань буде приносити максимальний чистий дохід або максимальну поточну вартість.
Оточення, топографія земельної ділянки дозволяє використовувати його під будівництво будівель самої різної функціональної спрямованості - адміністративних, складських, сільськогосподарських. При цьому не потрібно додаткових вкладень капіталу, які компенсували б фізичні характеристики досліджуваної ділянки (розмір і форму, топографічні та географічні особливості, інженерно-геологічні та гідрогеологічні умови, доступність транспортних і комунальних зручностей).
Не виявлено юридичних умов, що обмежують характер використання - законодавчих, муніципальних актів і вимог нормативів. Відсутня інформація про передбачувані зміни нормативних актів у відповідній частині, які суттєво вплинули б на характер використання. Ставлення місцевого населення в цілому сприятливе.
Для того щоб коректно використовувати підходи до оцінки вартості, а також дати відповідь на питання про доцільність подальшого існування наявних на ділянці поліпшень, визначення найкращого використання наявних на ділянці поліпшень проводиться в два етапи:
для ділянки як вільного;
для ділянки з наявними поліпшеннями.
При проведенні даного аналізу передбачається, що ділянка землі є незабудованим (або може бути звільнений шляхом знесення наявних будівель). Оцінка земельної ділянки за цих умов необхідна для коректного застосування методу оцінки за витратами.
Аналіз можливостей використання ділянки, як вільного
При визначенні найбільш ефективного використання ділянки землі, як вільного, беруться до у...
