продажів базується на трьох принципах оцінки нерухомості: попиту і пропозиції, заміщення і вкладу. За допомогою цього методу за допомогою аналізу ринкових цін продажів аналогічних об'єктів нерухомості моделюється ринкова вартість оцінюваного об'єкту нерухомості. У тому випадку, якщо розглянутий сегмент ринку нерухомості відповідає умовам вільної конкуренції і не зазнав істотних змін, аналогічний об'єкт нерухомості буде проданий приблизно за ту ж ціну.
Оскільки об'єктивно не існує двох абсолютно однакових об'єктів нерухомості по всіх розглянутих параметром (економічним, фізичним, правовим і т.д.), то виникає необхідність відповідного коригування цін продажу порівнянних об'єктів нерухомості, яка може бути як позитивною , так і негативною. Наприклад, нещодавно продана заміська дача має водопровід, а у оцінюваної дачі водопровід відсутній. У цьому випадку коригування ціни продажу проданої заміської дачі повинна бути проведена за допомогою вирахування відповідної грошової суми з ціни продажу. Аналогічно повинні бути проведені коригування та на інших елементам порівняння, якщо такі відмінності існують між оцінюваним об'єктом нерухомості і об'єктом порівняння (дата продажу, умови продажу і т.д.).
В якості об'єктів, порівнянних з об'єктом оцінки, можна прийняти 3 заміського будинку, що знаходяться в тому ж районі. Короткі характеристики цих об'єктів наведені в таблиці 4.
Таблиця 4 Характеристика об'єктів за порівнянним продажу
Номер об'єкта сравненіяОб'ект оценкі123МестоположеніеБолотова, 22Советскій р-нПрівокзальнийГлушанкіЮрідіческое описаниеСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьЦена пропозиції, продажу, руб.400000370000350000Право собственностіПолное ПолноеПолноеПолноеУсловія фінансірованіяРиночние Ринкові Ринкові РиночниеУсловія продажіПродажаПредложеніе Пропозиція ПредложеніеДата пропозиції, продажіавгустАвгуст 2014Август 2014Август 2014Строітельние характеристики Фундамент бетонний, стіни кірпічниеФундамент бетонний, стіни кірпічниеФундамент бетонний, стіни кірпічниеФундамент бетонний, стіни кірпічниеОбщая площа, кв. м.486 кв. м.515 кв. м.410кв. м.340 кв. м.КоммунікацііВсе необходімиеВсе необходимыеОтсутствуютОтсутствуютСостояниеХорошееОтличное ХорошееНеудовлетворітельноеУдаленность від магістралейЗначітельное удаленіеСреднее удаленіеРядом Значне удаленіеІспользованіеДачаДачаДачаДача
Таблиця 5 Коригування вартості порівнюваних об'єктів
Елемент сравненіяЕд. ізмереніяОб'екти сравненіяОб'ект оценкі123123456Цена продажіруб.400000370000350000ПлощадьКв. м.486515410340Цена за од. площадіруб./кв. м.174017211667Право собственностиПолноеПолноеПолноеПолноеКорректировка%0000Сумма корректіровкі0000Скорректірованная цена174017211667Условія финансированияРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеКорректировки%0000Скорректированная цена0174017211667Условія продажиПродажаПредложениеПредложениеПредложениеКорректировка%- 5-5-5Сумма коригування - 87-86-84Скорректірованная цена165316351583Условія ринку (час продажу) августіюль 2013 червня 2013іюль 2013Корректіровка% - 2-3-2Сумма коригування - 33 - 49-32Скорректірованная цена162015861551Местоположеніе в ТулеБолотова, 22Советскій р-нПрівокзальнийГлушанкіКорректіровка% + 2 + 2-1Сумма коригування + 32,4 + 31,7-16Фізіческіе характерістікіМатеріал стенКирпичныеКирпичныеКирпичныеКирпичныеКорректировка000Сумма корректіровкі000Налічіе коммунікаційВсе необходімиеОтсутствуютВсе необходімоеОтсутствуютКорректіровка% - 5 + 5-5Сумма коригування - 81 + 79,3-77,5Техніческое состояніеХорошееХорошееОтлічное Відмінне Коригування% + 3 + 4 + 4Сумма коригування + 48,6 + 63,4 + 62Удаленность від магістралейРядомРядомСреднее удаленіеЗначітельное удаленіеКорректіровка% + 70-2Сумма коригування + 113,40-31,0Скорректірованная ценаруб./кв.м.1734,41760,41488,5Средневзвешенная ценаруб./кв.м.1661,1Стоімостьруб.807294,6
Ринкова вартість оцінюваного об'єкта, розрахована методом прямого порівняльного аналізу продажів, становить приблизно 807 295 руб.
. Узгодження результатів
У результаті розрахунків ринкова вартість об'єкта за трьома методам отримані наступні результати:
Витратний метод - 220995,75 руб.
Метод аналогічних продажів - 807295 руб.
Дохідний метод - 624292 руб.
На дату оцінки наближеність методу оцінки до реального стану ринку нерухомості, на думку оцінювача, можна оцінити так:
Витратний метод - 30%;
Метод аналогічних продажів - 50%;
Дохідний метод - 20%.
Отже, ринкова вартість заміського будинку буде наступною:
С=220995,75 * 0,3 + 807 295 * 0,5 + 624 292 * 0,2=594804,62 руб.
...
