6,52
Таким чином, відсоток фізичного зносу об'єкта оцінки становить 16,52%. Виходячи з того, що оцінюваний об'єкт має значний відсоток фізичного зносу, його ринкова вартість становитиме: 264728,98 * (100 - 16,52)=220995,75 руб.
3. Оцінка методом капіталізації доходу
Аналіз доходів
Дохідний метод оцінки нерухомості відображає мотивацію типового покупця дохідної нерухомості: очікувані майбутні доходи з необхідними характеристиками. Враховуючи, що існує безпосередній зв'язок між розміром інвестицій і вигодами від комерційного використання об'єкта інвестицій, вартість нерухомості визначається як вартість прав на отримання принесених нею доходів. Ця вартість (ринкова, інвестиційна) визначається як поточна вартість майбутніх доходів, що генеруються оцінюваним активом.
Основна перевага дохідного методу в порівнянні з ринковим і витратним полягає в тому, що він у великій мірі відображає уявлення інвестора про нерухомість як джерелі доходу, тобто це якість нерухомості враховується як основний ціноутворюючий фактор. Дохідний метод оцінки тісно пов'язаний з ринковим і витратним методами. Наприклад, ставки доходу, застосовувані в прибутковому методі, зазвичай визначаються з аналізу порівнянних інвестицій, витрати на реконструкцію використовуються при визначенні грошового потоку як додаткові інвестиції, методи капіталізації використовуються при коригуванні відмінностей ринкового і витратного методів. Основним недоліком методу є те, що він на відміну від двох інших методів оцінки заснований на прогнозних даних.
Передбачається здача об'єкта в оренду на умовах ринкової орендної плати на 3 роки. Для аналогічних об'єктів вартість орендної плати становить 2000-3000 рублів на місяць. Для розрахунків приймаємо середню величину 2500 руб. в місяць. У рік сума складе 30000 руб. У зв'язку з інфляцією приймаємо підвищення орендної плати на 5% на рік.
Поточну суму потоку доходів можна визначити як суму доходів кожного року, наведених до поточного моменту:
ТС=П1 + П2 + ПЗ + П4 + П5
Приведення доходів до поточного моменту проводиться за такою формулою:
Пi=(Cарi-Cзсi) ТСЕi
де C ap i - орендна плата в році i,
C 3C i - витрати утримання в році i, в нашому випадку становлять 3000 руб. на рік (передбачається, що поточний ремонт орендар буде здійснювати за свій рахунок), і збільшуються на 5% на рік у зв'язку?? інфляцією.
TCEj - поточна вартість одиниці для року i, розраховується за наступною формулою:
ТСЕi=1/(1 + CД)
Де СД - ставка дисконтування за рік;
i- кількість років.
СД відображає можливість альтернативного вкладення капіталу. У нашому випадку це ставка по валютному депозиту в ТГО № 5 ТБ СБ РФ - 8,25%.
Приймаємо СД=8,25%.
Другим джерелом доходу є продаж об'єкта після закінчення 3 років (реверсія). Для визначення можливої ??вартості реверсії, скористаємося наступною формулою:
З рев=Дохід від оренди/Ставка поворотній капіталізації,
Дохід від оренди береться по четвертому році.
Ставка поворотній капіталізації показує, у скільки разів вартість майна перевищує принесений річний дохід. Для заміський Домей, представлених на ринку, ця ставка дорівнює 5%.
Для одержання вартості реверсії її необхідно так само привести до поточного моменту. Для цього скористаємося формулою:
Тсрев=Срев * ТСЕ 3
Де Срев - вартість реверсії,
ТСЕ 3 - поточна вартість одиниці для третього року. Виходячи з прийнятих вище умов проведемо аналіз потоку доходу за 3 роки оренди і представимо його у вигляді таблиці 3.
Таблиця 3 Аналіз потоку доходів
Найменування статейІзмененія по роках, (руб.) перший год2-ой год3-год4-ий годАрендная плата30000315003307534729Ізмененіе плати на рік,% 0555Затрати содержанія300031503307Ізмененіе витрат вмісту в рік,% 055Чістая налічность270002835029768Процент по депозіту8,258,258, 25Стоімость едініци0,92590,85730,7938Стоімость потока249992430523630Общая вартість потоку дохода72934Стоімость реверсіі34729: 0,05 * 0,7938551358Общая вартість об'екта624292
Таким чином, вартість заміського будинку, як об'єкта, що приносить дохід, може становити 624292 руб.
. Оцінка методом порівняльного аналізу продажів
Метод порівняння ...
