ованої інформації про майбутні ціни на нерухомість. Вартість об'єкта сильно пов'язана з кон'юнктурою ринку, місцезнаходженням об'єкта і багатьма іншими факторами [см. 8, частина 2 гл. 2, гл. 3, розділи 4.4-4.6]. br/>
Таблиця 5
Вихідні дані про ринкову ситуацію
№ Дані про ринкеЕдініцаГод1-й2-й3-й4-й5-й6-й1234567891Ізмененіе витрат (прогноз) - 3% 4% 5% 5% 6% 2Рост вартості нерухомості (прогноз) - 5% 6% 7% 7% 8% 3Ізмененіе орендних ставок (прогноз) - 3% 4% 5% 5% 6% 4Степень зайнятості орендарями житлових площ - 90% 92% 95% 98% 98% 5Степень зайнятості орендарями офісної площі - +90% 95% 95% 95% 95% 6Степень зайнятості орендарями комерційних площ - 85% 95% 95% 95% 95% 7Степень зайнятості орендарями паркінга - 80% 85% 90% 90% 90%
Таблиця 6 Вихідні дані для розглянутих варіантів
Вихідні дані по объектуЕдиницаВариантАВСПлощадь поверху зданіям103451352513750Метод амортизації будівлі%/г3% 3% 3% Орендна плата за участокUSD/г300003000060000Цена продажу нерухомості перед ремонтом на початку 2004 г.1000 USD800080008000Інвестіціонние витрати з ремонту на початок 2004 г.1000 USD80001200015000Бухгалтерская і ринкова вартість нерухомості після ремонта1000USD160002000023000Арендуемые або продавані житлові площадіКВ.м65407825Арендуемие або продавані комерційні площадиКВ.м42527502350Арендуемые або продавані офісні площадіКВ.м8450Арендуемие або продавані паркувальні месташт.739287
Таблиця 7
Вихідні дані про фінансування об'єкта
Вихідні дані про финансированииЕдиницаВариантАВСНалог з прибутку-30% 30% 30% Витрати на залучений капітал-12% 12% 12% Частка залученого капіталу в інвестиційних витратах-70% 70% 70% Час виплати залученого капіталагод101010Погашеніе боргу рівними частками по 10% з кінця 1-го года1000 USD/г5608401050Затрати на власний капітал = планований прибуток-20% 20% 20% Частка власного капіталу в інвестиційних витратах-30% 30% 30%
Приклад розрахунку рентабельності варіантів А, В, С
У задачі розрахована рентабельність інвестицій для варіанта А: оренда житлових і комерційних приміщень і для варіанту С: оренда комерційних та офісних приміщень, починаючи з кінця 1 - го року. Варіант В розраховується таким же чином. p align="justify"> Оперативні грошові (касові) надходження. Оперативний обсяг грошових надходжень в даній задачі формується з доходів, отриманих від продажу різних приміщень, а також з оренди ділянки. При цьому експлуатаційні витрати на використання та обслуговування об'єкта і амортизаційні відрахування знижують річні чисті доходи, одержувані з об'єкту. p align="justify"> Залучений капітал. Залучений (позиковий) капітал береться в банку на початку 1-го року, і з його допомогою фінансуються роботи з реконструкції та ремонту. Позика виплачується після продажу нерухомості. Витрати на виплату відсотків дають право на зниження оподатковуваної бази. p align="justify"> Вартість нерухомості і грошові надходження. В якості вартості нерухомості в задачі прийнята прогнозна ціна її продажу в кінці останнього розрахункового року (враховано зростання вартості нерухомості). При розрахунку грошових надходжень береться до уваги податок, сплачуваний на прибуток від продажу нерухомості і виплати по позиці. Сплачуваний податок визначається з різниці ціни продажу нерухомості та її залишкової балансової вартості. p align="justify"> Розрахунок грошових надходжень. Грошові надходження прийняті на початок 1-го року. Моментом продажу є кінець останнього розрахункового року, коли приходять грошові надходження від продажу об'єктів нерухомості. Ці грошові надходження повинні бути здисконтовані до моменту проведення аналізу через значення відсотка прибутку з власного капіталу. Термін дисконтування становить шість років. p align="justify"> Рентабельність варіанту А. У табл. 8 і 9 розраховується рентабельність варіанту А.
Квартири, комерційні загальні приміщення, а також парко-вочная місця для автомобілів здаються в оренду, починаючи з 2 року.
Розрахунок рентабельності варіанта А за поточною вартістю касових надходжень
Варіант АгодиnF 1000i = 20% i = 10% i = 9% dРdРdРНачало 1-го0-104001-104001-104001-10400Конец 1-го1-7020.8333-5850 ,909-6380 ,9174-644Конец 2 -го22650, 69441830,82642170.8416221 Кінець 3-го34150, 57872670,75133070,7721316 Кінець 4-го45770, 48222720,6833850,7084399 Кінець 5-го57210, 40182830,62094370.6499458 Кінець 6-го6170490, 334957100,564496220,596210165 Касові надходження 1000 USD? P = -4370 ? P = -170? Р = 415
Розрахунок грошових надходжень. Грошові надходження прийняті на початок 1-го року. Моментом продажу є кінець останнього розрахункового року, коли приходять грошові надходження від продажу об'єктів нерухомості. Ц...
