ними і слабкими сторонами, небезпеками і можливостями нерухомості. Вибір факторів і аналіз матриці описаний в [7, с. 319, 323, 337]. p align="justify"> Різні варіанти використання об'єкта порівнюються між собою як аналітичним (в рамках SWOT-аналізу), так і економічним методами. Розрахунковим методом визначається ефективність і рентабельність об'єкта. Головною метою є пошук такого використання, яке було б оптимальним як з економічної, так і з функціональної точок зору. На основі проведеного аналізу вибирається остаточний варіант і обгрунтовується правильність вибору. p align="justify"> При порівнянні пропонованих варіантів необхідно взяти до уваги функціональність, комфортність і естетичні якості приміщень. Виділені якості розміщуються відповідно до пропонованої нижче аналітичною системою, за допомогою якої й організовано порівняння варіантів (табл. 4) на прикладі аналізу варіанту А. Студенти самостійно проводять у рамках аналізу ССВО аналітичну оцінку варіантів В і С. Крім того, в якості вихідних даних можна використовувати інформацію, надану викладачем.
Оцінка варіантів використання об'єкта спочатку проводиться в загальному вигляді. Необхідну точність дає аналітична система, що зіставляє властивості об'єкта. Метою в даному випадку є вибір кращих варіантів, які потім аналізуються більш детально. Важливим при цьому є виділення проблемних точок, які можуть стати обмеженням або, навпаки, надати додаткові можливості. p align="justify"> Більш точні оцінки представлених варіантів можуть бути отримані після аналізу наступних факторів:
перспектив розвитку території, на якій розташований об'єкт;
положень генерального плану розвитку міста та рішень муніципальних органів влади;
історичної, а також архітектурно-планувальної цінності;
особливостям необхідних технічних систем;
властивостям внутрішніх приміщень;
відповідності планованої діяльності наявному призначенням;
очікуваного розміру доходів від оренди, продажу об'єкта;
обсягу необхідних інвестицій і ін
нерухомість управління інвестиція рентабельність
Таблиця 4
Аналіз ССВО при оцінці варіанта А
Слабкі сторони 1. Дорогі підземні рівні. Об'єкт розташований в зоні висотних обмежень забудови, тому наявність підземних поверхів, можливо, є обгрунтованим 2. У квартирах є кімнати, розташовані нижче рівня землі і не мають вікон 3. Вузькі високі квартири, відсутнє почуття простору 4. Низька функціональність квартир 5. 17 ліфтів і сходів призводять до подорожчання об'єкта 6. На сходових клітинах втрачається велика площа (більше 10 м * на квартиру) 7. ................... Сильні сторони 1 Об'єкт розташований в центрі міста 2. Немає загальних сходів 3. Немає сусідів зверху і знизу 4. Квартири займають весь будинок 5. Велика глибина каркаса ефективно використана розміщенням сходових клітин в середині корпусу 6. Є окремі входи в кожну квартиру 7. .............................. Загрози 1.Слішком однозначні і специфічні просторові рішення обмежують склад покупців житла 2. Маркетинг квартир важко виконати за чітким планом 3 ............................................ Можливості 1.Об'ект розташовується на території, забудованої головним чином житловими будівлями, що робить затребуваним його жилі та обслуговуючі функції 2 ......... ........................
Економічний аналіз варіантів використання об'єкта нерухомості
Постановка завдання
Необхідно провести економічне порівняння всіх трьох варіантів реконструкції об'єкта А, В і С.
Економічний аналіз об'єкта може бути виконаний з точки зору власника об'єкта, який має певні цілі по прибутковості щодо свого об'єкта. При цьому повинні бути враховані всі доходи і витрати, у тому числі альтернативні витрати інвестицій, витрати на капітал, а також вплив податків на рентабельність інвестицій. Приміщення в будівлі здаються в оренду на п'ять років. Наприкінці розрахункового періоду (6 рік) об'єкт продається за ринковою ціною. За рахунок отриманих коштів виплачується борг за позикою. p align="justify"> Основними складовими економічної оцінки варіантів використання об'єкта нерухомості є:
доходи від оренди;
функціональні витрати керуючої компанії;
витрати на розвиток об'єкта;
витрати на утримання об'єкта;
ціна продажу об'єкта.
Чим пізніше буде проданий об'єкт, тим складніше визначити очікувану ціну продажу. Можна використовувати статистичні дані, але вони не дають гарант...
