адастру про заставне право на земельну ділянку на користь кредитора. Формально за законодавством для такого запису потрібно лише письмове розпорядження землевласника з його нотаріально завіреної підписом. Однак оскільки іпотечні банки зобов'язують власника підкорятися судовим рішенням, необхідно, щоб доручення було оформлено нотаріально, так як воно містить в собі дане зобов'язання.
Значення заставного права полягає в тому, що при примусовому продажу з аукціону заставного об'єкта кредитори іпотек та іпотечних боргів мають привілейоване право перед будь-якими іншими кредиторами землевласника на погашення боргів з коштів продажу об'єкта. Тільки після задоволення привілейованих кредиторів з решти коштів можуть бути задоволені інші кредитори в порядку черговості.
У разі банкрутства землевласника кредитори заставного права займають особливе положення - Вони можуть, не задовольняючись конкурсній квотою, шукати задоволення поза конкурсного процесу через примусовий продаж з аукціону закладного об'єкта. Те ж відноситься до судового процесу про розділ майна. p> Сутність заставного права не порушується, якщо заставний об'єкт продається або яким - або іншим шляхом (наприклад, у спадок) переходить до іншого власника. Іпотека або (іпотечний борг) несе відповідальність безвідносно до особистості землевласника. Передумовою для виникнення іпотеки є, крім внесення запису до Поземельної книги, наявність персонального вимоги. Для виникнення іпотечного боргу, навпаки, така вимога не потрібно. Він є незалежним від вимоги (абстрактним) заставним правом, яке з самого початку прочитується кредитору.
В даний час все більше поширення отримує в якості гаранта іпотечний борг (а не іпотека, як раніше). Це найбільш гнучкий засіб завдяки своїй незалежності від певного вимоги. p> Процентна ставка іпотечного боргу призначається спочатку високою, тому що включає в себе можливі додаткові підвищення процентних ставок. Оскільки іпотечний борг на відміну від іпотеки призначається безвідносно до надання кредиту, в спеціальному угоді з власником слід обумовити, для яких вимог іпотечний борг може бути використаний як гарантія. Зазвичай домовляються, що іпотечний борг повинен забезпечувати всі законні вимоги кредитодавця, в тому числі і майбутні. Кредитополучатель і власник не обов'язково повинні бути одним і тим ж особою. Таким чином, третя особа може надати свою ділянку в якості заставного об'єкта.
Для підрахунку заставної вартості в кожному іпотечному банку є відповідні інструкції, які розробляються правлінням банку і завіряються державними органами нагляду у сфері фінансової діяльності.
Засоби для надання кредиту банк добуває шляхом продажу заставних листів. Отже, умови, на яких банк може надати кредит, залежать від положення на ринку цінних паперів. Заставні листи звичайно продаються нижче номіналу на основі біржового курсу боргових зобов'язань. Курс продажу, однак, не відповідає чистому виторгу, одержуваної банком від продажу заставних листів. Основна причина полягає в тому, що іпотечні банки змушені продавати свої цінних паперів через інші банківські установи, головним чином через комерційні банки. За цю посередницьку діяльність іпотечний банк платить мито, так звану боніфікація.
Чиста виручка = Курс продажу - боніфікація
В
Так як іпотечний банк не змінює відсоток виплат по заставних листів протягом усього терміну їх дії, він може своїм позичальникам на цей термін встановлювати твердий відсоток виплати кредиту. Цим і відрізняються кредити, надані за рахунок продажу заставних листів, від кредитів ощадбанків або інших банківських установ. p> В даний час заставні листи випускаються строком на 10 лет. Перед емісією здійснюється коректування умов надання кредиту відповідно до станом ринку цінних паперів. У разі зниження відсотка за заставними листами, як правило, зменшується відсоток по кредиту. На практиці вимога Банком процентів за надання кредиту викликає нерозуміння з боку кредитоотримувача, так як воно не знає, з чим це пов'язано. Відсоток за надання необхідний, оскільки банк, пропонуючи кредит, зобов'язаний підготувати умови його надання і не має права їх змінювати, незважаючи на можливе погіршення ситуації на ринку цінних паперів.
З одного боку, щоб надати запропонований кредит, банк повинен продати заставні листи, по яким воно сплачує відсотки їх власникам. А з іншого боку, іпотечні позики видаються не відразу, а наприклад, щодо просування будівельних робіт. Відсотки банк отримає тільки після видачі кредиту. Щоб заповнити цей розрив між виплатою відсотків за заставними листами та вступом кредитів за кредит, і необхідний відсоток за надання, який, як правило, становить 0.25% у місяць.
Іпотечні банки надають право боржникам дострокової виплати кредиту (повністю або частково) після закінчення договірного терміну виплати відсотків. У ряді випадків іпотечні банки надають...
