> з ) показує частку іпотечного боргу (тобто позикових коштів) у загальній вартості нерухомої власності. Він розраховується за формулою:
До з = (І/К) * 100%,
де І - сума іпотечного кредиту, руб.;
К - загальна вартість нерухомості, руб. br/>
Чим вище значення даного коефіцієнта, тим вище частка позикових коштів і нижча частка власних коштів інвестора в фінансуванні угоди з нерухомістю. p> Іпотечна постійна (П і ) являє собою процентне відношення щорічних платежів з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту:
П і = (Д/І) * 100%,
де Д - річна сума платежів з обслуговування боргу, руб.;
І - основна сума іпотечного кредиту, руб.
Для інвестиційної активності іпотечного кредитування потрібні наступні умови:
Г? Розвинута нотаріальна система;
Г? Поземельна книга, в якій повинні відображатися не тільки окремі ділянки землі, а й відносини власності по кожній ділянці;
Г? Розвинута судова система;
Г? Розвинута платіжна система.
Важливою проблемою отримання іпотечного кредиту на сучасному російському ринку нерухомості є ліквідність об'єкта нерухомості (предмета застави).
2. Основна діяльність іпотечних банків.
Іпотечні банки надають довгострокові кредити, які забезпечуються внесенням запису іпотек, або іпотечних боргів, на землеволодіння, під яке видається позичка. Якщо іпотечні банки використовують для гарантії позик тільки іпотечні борги, в діловому спілкуванні залишаються поняття "іпотечний банк" та "іпотечний кредит".
Завдяки своїй довгостроковості (20 - 30 років) іпотечні кредити особливо зручні для фінансування в тих випадках, коли виплата відсотків і погашення кредиту можливі тільки з поточних, як правило, невисоких доходів, тобто невеликими внесками. Наприклад, при фінансуванні будівництва житлових будинків під оренду погашення іпотечної позики можливо тільки з надходжень орендною плати. Це стосується також і фінансування сільськогосподарських підприємств з метою розширення земельних угідь (покупка додаткових ділянок землі) або будівництва житлових і підсобних приміщень, бо приріст доходів у сільському господарстві відносно невисокий.
Засоби для надання кредитів іпотечний банк отримує від продажу заставних листів. Це надійні, що приносять тверді відсотки боргові зобов'язання банку за відношенню до власників. Заставні листи забезпечуються наданими банком та гарантованими іпотеками або іпотечними боргами, позичками. Однак не кожен земельна ділянка може бути об'єктом іпотечного банку, так як безпека кредиту, що забезпечує покриття, визначається вартістю закладного об'єкта. p> Іпотечні банки мають в економіці подвійне значення: як соціальні інститути, що забезпечують довгострокові земельні кредити, і як емітенти заставних листів, що є найбільш захищеним засобом вкладення капіталу і приносять відсотки.
Крім того, вони є посередником між вкладенням капіталу і реальним кредитом. Капітал власника заставних листів забезпечується не одним об'єктом, а сукупністю всіх об'єктів банку, що гарантують його позики. Таким чином, відбувається розсіювання ризику. На відміну від приватної особи, яка надає позику під один об'єкт, банк має можливість призначати дуже низькі ставки погашення, оскільки кошти, що надходять від численних кредитоотримувачів, можуть бути використані для нових кредитів.
Іпотечні банки надають позики і різним комунальним громадським структурам. У цьому випадку позика забезпечується не іпотеками, а коштами, одержуваними за рахунок податків. Джерелом коштів для комунальних позик є що випускаються банком Комунальні (Громадські) заставні листи. Від звичайних вони відрізняються лише способом гарантування.
Види діяльності, якими можуть займатися іпотечні банки поряд з основною, включають вкладення коштів у цінні папери під певні відсотки, видачу позик під заставу цінних паперів, а також деякі фінансові послуги. p> Іпотечному банку заборонена побічна діяльність, пов'язана з ризиком. Наприклад, банк може купувати ділянки у своїх боржників, тільки з метою запобігання збиткам, будівництва адміністративних будівель для своїх потреб або житла для своїх Співробітників, спекуляцією земельними ділянками банку займатися заборонено.
Законодавче обмеження в інтересах утримувачів заставних листів роблять іпотечні банки спеціальними інституціями, а не універсальними банками. Тільки три банки в Німеччині є в силу сформованих традицій змішаними іпотечними банками. Всю діяльність іпотечні банки здійснюють на основі заставного права. Коротко зупинимося на деяких його аспектах. p> Так, землеволодіння може закладено шляхом передачі власником права власності (іпотеки або іпотечного боргу) кредиторові. При цьому землевласник доручає зробити запис у спеціальному розділі Земельного к...
