ягає в оцінці вартості майнових прав власника. Право використовувати земельну ділянку представляє для власника землі важливий момент при визначенні вартості ділянки. При визначенні своєї точки зору оцінювач повинен встати так само і на позицію покупця, зрозуміти, яку цінність для нього представляє володіння даною власністю і чому. У випадку з комерційною нерухомістю відповідь міститься в принципі віддачі від інвестицій після погашення операційних витрат. Знання економічних принципів необхідно для розуміння прийомів і процедур оцінки комерційної нерухомості.
2. Підходи до оцінки
У багатьох, але (не у всіх) державах в процесі оцінки визнаються три підходи до оцінки: витратний підхід, підхід заснований на порівнянних продажах, і капіталізація доходу.
Наявність розвиненого ринку робить витратний підхід менш значущим, однак нестача ринкових даних призводить до того, що витратний підхід стає домінантним. Закони деяких держав не допускають або обмежують застосування одного або більшої кількості з цих підходів. Якщо таких обмежень немає і не існує інших непереборних причин для конкретного винятку, оцінювачу доцільно застосувати кожен з трьох підходів. У деяких державах наказується використання кожного підходу, якщо Оцінювач не зможе продемонструвати недолік підкріплюють даних або привести іншу вагому причину для виключення даного конкретного підходу.
Кожен підхід частково грунтується на принципі заміщення, який стверджує, що в наявності є кілька подібних або порівнянних товарів або послуг; товар (послуга), що має найменшу ціну, привертає найбільший попит і отримує найбільш широке поширення. Простіше кажучи, ціна майна, що встановлюється даним ринком, обмежується цінами, зазвичай котрі сплачуються за об'єкти майна, які конкурують з даними за частку на ринку, фінансовими альтернативами інвестування грошей будь-де в іншому місці, і витратами на будівництво нових об'єктів майна або пристосування старого майна для використання, аналогічного використання розглянутого майна.
2.1 Витратний підхід
Витратний підхід, відомий також як метод підрядника, визнається в більшості держав.
При будь-якому варіанті застосування витратний підхід визначає вартість шляхом встановлення витрат на придбання землі та будівництво нового майнового об'єкта з еквівалентними характеристиками або витратами на пристосування старого об'єкта нерухомого майна для аналогічного використання з урахуванням того, що витрати виробляються одномоментно (Без затримки). До загальних витрат на будівництво додаються витрати на придбання земельної ділянки. (Коли це можливо, враховується підприємницький дохід, тобто дохід або збитки девелопера додаються до витратами на будівництво.)
Витратний підхід встановлює верхню межу тієї суми, яку б на нормальному ринку заплатили б за це майно в новому стані. Для більш старого майна робляться знижки на різні форми В«накопиченої аморти...
