зації (знецінення) В»(погіршення фізичного стану; функціонального або технічного застарівання; економічного чи зовнішнього застарівання), щоб розрахувати ціну, наближено рівну Ринкової вартості. Залежно від того, якою мірою маються ринкові дані для розрахунків, витратний підхід може дати безпосередній показник Ринкової вартості. Залежно від наявності ринкових даних витратний підхід може бути індикатором ринкової вартості.
Витратний підхід дуже корисний при визначенні ринкової вартості об'єктів передбачуваного будівництва, об'єктів спеціалізованого майна та інших об'єктів майна рідко продаються на ринку.
Амортизовані витрати заміщення є прийнятним методом для встановлення сурогату ринкової вартості для майна з обмеженим ринком або спеціалізованого майна в тому випадку, коли необхідні дані про продажі рідкісні або відсутні. Амортизовані витрати заміщення можна використовувати для цілей фінансової звітності в тому випадку, коли неможливо встановити Ринкову вартість.
2.2 Порівняльний (ринковий) підхід
Підхід, заснований на порівнянні продажів, виходить з визнання, що ціни майна визначаються ринком. Тому показник Ринкової вартості можна розрахувати на підставі вивчення ринкових цін об'єктів майна, конкуруючих один з одним за частку на ринку. Вживаний процес зіставлення є основоположним для Процесу оцінки.
При наявності даних підхід, заснований на порівнянні продажів, є найбільш прямим і систематичним підходом до розрахунку вартості.
Коли дані недостатні, застосовність підходу, заснованого на порівнянні продажів, може бути обмежена. Недостатнє дослідження, проведене інструментом оцінки, тим не менше не може бути виправданням для виключення цього підходу там, де дані є в наявності або їх можна задовільно розробити.
Після того як дані по продажам будуть зібрані і верифіковані, слід вибрати і проаналізувати одну або кілька одиниць порівняння.
Одиниці порівняння використовують дві складові частини, для того щоб визначити якийсь множник (наприклад, ціну у розрахунку на одиницю виміру або відношення, наприклад, одержуване діленням продажної ціни майна на його чистий дохід, тобто мультиплікатор чистого доходу або число років, за яке окупається купівля), який відображає точні відмінності між об'єктами майна. Одиниці порівняння, які покупці і продавці на даному ринку використовують при прийнятті своїх рішень про покупку і продажу, набувають особливої вЂ‹вЂ‹значущості, і їм може надаватися більшу вагу.
Специфічними характеристиками об'єктів майна та угод, які призводять до варіацій цін, сплачуваних за нерухомість, є елементи порівняння. При підході на основі порівняння продажів вони мають вирішальне значення.
Щоб провести безпосередні порівняння між майном, що є предметом порівнюєш продажу, і оцінюваним майном, Оцінювач повинен розглянути можливі коригування, засновані на відмінностях в елементах порівняння. Виправлення можуть зву...
