зі іпотеки житлових будинків і квартир.
Даний закон хоч і регулює основні правовідносини, що виникають при іпотеці, має деякі недоліки, які не дозволяють як кредиторам, так і позичальникам активно займатися іпотечної діяльністю у зв'язку з притаманними їй високими ризиками. Йдеться про звернення стягнення на заставлене майно, яке на практиці реалізувати досить складно. Крім того, закон не сприяє повноцінному створенню ринку заставних, як, наприклад, у Німеччині, не вводить певних стандартів їх випуску та їх продажу інвесторам.
Законодавство, що регулює іпотечну діяльність, постійно розвивається. У січні 2000 р. Урядом Російської Федерації була схвалена Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації. Концепція надає величезний простір ініціативі суб'єктів Російської Федерації за вибором схеми, згідно з якою в регіоні буде розвиватися ця система. Будь-яка модель довгострокового кредитування громадян є прийнятною, якщо вона задовольняє вимогу юридичної чистоти і фінансової прозорості і в ній закладено механізм рефінансування.
жовтня 2003 був прийнятий Федеральний закон «Про іпотечні цінні папери» [4]. Прийнятий закон набув широкого розголосу в пресі і в середовищі іпотечних кредиторів. Були відразу ж знайдені недоліки і прогалини в його формулюваннях. Але істотно те, що закон дозволяє банкам випускати іпотечні облігації як безпосередньо, так і через спеціальних іпотечних агентів. Спеціальний іпотечний агент являє собою якесь господарське товариство на зразок акціонерного, яке може здійснювати обмежену кількість операцій. Воно набуває права на іпотечні кредити і випускає іпотечні цінні папери.
Наприклад, є у банку на балансі портфель кредитів у розмірі $ 100 млн. За договором з банком якась аудиторська компанія засновує іпотечного агента з енною статутним капіталом. Банк продає йому свій портфель. Іпотечний агент стає його балансоутримувачем і зобов'язується розплатитися за кредити через місяць. Під ці кредити випускається пул іпотечних облігацій та залучаються гроші. Іпотечний агент виступає як титульного емітента, в активах якого - реєстр іпотечних кредитів, а в пасивах - зобов'язання за іпотечними облігаціями.
Однак існує чимало проблем, пов'язаних, зокрема, з реєстрацією та перереєстрацією закладених при передачі їх з балансу кредитної організації на баланс іпотечного агента, з оподаткуванням операцій. Закон не сприяє простоті та прозорості освіти та обігу іпотечних цінних паперів і обмежує їх привабливість з точки зору інвесторів.
Крім того, необхідно уточнити характер випуску облігацій - одноразовий або багаторазовий.
Крім діяльності іпотечних агентів закон розкриває такі поняття і процеси, як іпотечне покриття, вимоги до іпотечних агентам, звернення стягнення на іпотечне покриття облігацій, видача та обіг іпотечних сертифікатів участі. Кроме того, закон встановлює повноваження державних органів по ринку іпотечних цінних паперів і встановлює правила контролю за розпорядженням майном, що є іпотечне покриття.
Також ЦБ вважає за необхідне посилити державний контроль і нагляд за спеціалізованими іпотечними агентами. ЦБ побоюється, що інакше можуть виникнути серйозні правові та фінансові ризики для інвесторів. Зараз система нагляду за організаціями, що володіють правом випускати іп...
