овідну ліцензію ЦБ РФ. У іпотечній програмі він грає роль оператора, який видає іпотечні кредити покупцям житла, з одного боку, і продає заставні покупців фінансовому інвесторові - з іншого. [8, ст.23]
Покупець - головний суб'єкт ринку іпотечного кредитування. Він споживач товарної маси на ринку житла, покупець кредитів в іпотечному банку і є першоджерелом споживчого попиту і, тому призводить весь механізм іпотечного кредитування в рух. Як правило, покупець використовує при покупці поряд з позиковими коштами власні кошти. Розрахунок за кредит він виробляє з коштів поточного заробітку протягом, як правило, 10 і більше років.
Продавець - це власник житла. У цій ролі може виступати будівельна чи ріелтерська компанія, яка спеціалізується на торгівлі нерухомістю на ринку.
Діяльність іпотечних банків суворо контролюється державою та органами банківського нагляду. І тільки при узгодженні інтересів всіх учасників система іпотечного кредитування досягає свого найкращого розвитку.
Другорядними суб'єктами класичної іпотечної схеми є:
Ріелтерська компанія;
Оціночна компанія;
Страхова компанія;
Державний реєстратор;
Нотаріус;
Паспортні служби;
Органи опіки та піклування.
Ріелтерська компанія - професійний посередник на ринку нерухомості, який надає послуги з пошуку об'єктів, оформлення договорів та підготовці пакету документів, необхідного для надання в банк.
Оціночна компанія - необхідна для визначення ринкової та ліквідаційної вартості об'єктів нерухомості, що є предметом застави.
Страхова компанія - виконує функції щодо зниження ризиків для інвесторів і кредиторів шляхом здійснення наступних видів страхування:
страхування ризику пошкодження та знищення об'єкта
страхування ризику втрати права власності на предмет іпотеки
страхування ризику втрати життя і працездатності позичальника
Витрати по щорічному страхуванню несе позичальник.
Державний реєстратор - орган державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. У його функції входить реєстрація угод купівлі-продажу, оформлення переходу прав власності, реєстрація договорів іпотеки.
Нотаріус - згідно з російським законодавством договір застави прав власності на нерухомість і договір купівлі-продажу вимагають нотаріального засвідчення. [9, ст.13]
Паспортні служби - реєструють громадян за місцем проживання.
Органи опіки та піклування - забезпечують захист прав неповнолітніх при укладанні угод з нерухомістю.
В даний час у світовій практиці склалися два класичних способу іпотечного кредитування:
однорівнева модель іпотечного кредитування (німецька модель);
дворівнева модель іпотечного кредитування (американська модель).
1.3 Основна діяльність іпотечних банків
Іпотечні банки надають довгострокові кредити, які забезпечуються внесенням запису іпотек на землеволодіння, під яке видається позичка.
Завдяки своїй довгостроковості (20-30 років) іпотечні кредити особливо зручні для фінансування в тих випадках, коли виплата відсотків і погашення кредиту можливі тільки з поточних, як правило, невисоких доходів, тобто невеликими внесками. Наприклад, при фінансуванні будівництва житлових будинків під оренду погашення іпотечної позики можливо тільки з надходжень орендної плати. Це стосується також і фінансування сільськогосподарських підприємств з метою розширення земельних угідь (покупка додаткових ділянок землі) або будівництва житлових і підсобних приміщень, бо приріст доходів у сільському господарстві відносно невисокий.
Кошти для надання кредитів іпотечний банк отримує від продажу заставних листів. Це надійні, що приносять тверді відсотки боргові зобов'язання банку по відношенню до власників. Випускаються заставні листи забезпечуються надаються банком та гарантованими іпотеками позиками.
У зв'язку з тим, що іпотечні позики забезпечують випускаються банком цінні папери, іпотечні банки зобов'язані при виборі заставних об'єктів визначенні величини позички керуватися строгими розпорядженнями. За законодавством, позики можуть видаватися лише під земельні ділянки, приносять кожному власникові стабільний дохід. Величина позики за законом не може перевищувати 60% (гранична величина позики до вартості об'єкта) ретельно підрахованої вартості земельної ділянки (заставна вартість). ...
