Позичальник, що не виконав зобов'язання за кредитним договором, практично не має підстав визнати ту чи іншу угоду недійсною як засіб захисту від позову банку про стягнення (за умови грамотного оформлення договорів кредиту та застави).
Однак недоліком цієї схеми кредитування є те, що проживають в закладеній квартирі залогодатели і члени його сім'ї зобов'язані звільнити квартиру після звернення на неї стягнення тільки при дотриманні одночасно двох умов
а) квартира була закладена в забезпечення повернення кредиту, виданого на придбання або будівництво цієї квартири;
б) проживають з заставодавцем члени його сім'ї дали до укладення договору про іпотеку, а якщо вони були вселити в закладену квартиру пізніше - до їх вселення, нотаріально засвідчене зобов'язання звільнити закладену квартиру у разі звернення на неї стягнення ( ст.78 ФЗ «Про іпотеку»).
. Схема кредитування з оформленням Договору купівлі-продажу і тристороннього договору за участю Банку, клієнта і ріелторської фірми.
Справжня схема з відкликання фахівців банків є найбільш реалістичною. У неї існує декілька етапів проходження.
Варіант 1. Кредит видається ріелтерської фірмі. Полягає Кредитний договір між банком і ріелтерської фірмою (кредит видається фірмі), на цей кредит вона набуває житло за Договором купівлі-продажу з клієнтом і укладає договір застави з банком на дане житло (на забезпечення Кредитного договору). Якщо фірма «дочірня», то для скорочення витрат, договір застави можна не реєструвати. Фірма коштами клієнта повертає кредит і відсотки по ньому. При повному погашенні кредиту втрачає чинність договір застави, потом - Договір купівлі-продажу і клієнт знову стає господарем житла.
Якщо клієнт не повернув кредит, то ріелтерська фірма реалізує житло на ринку нерухомості і повертає кредит.
Варіант 2. Кредит видається клієнту. Полягає Кредитний договір між банком і клієнтом (кредит видається клієнту), при цьому одночасно укладається Договір купівлі-продажу житла між клієнтом і ріелтерської фірмою, а вона виступає заставодавцем за Договором застави в забезпечення Кредитного договору. Клієнт повертає кредит і відсотки по ньому безпосередньо в банк. При повному погашенні кредиту втрачає чинність Договір застави, потім - Договір купівлі-продажу і клієнт знову стає господарем житла.
Якщо клієнт не повернув кредит, то (відповідно до умов договору застави) ріелтерська фірма реалізує житло на ринку нерухомості і повертає кредит. У даному випадку можна укласти Договір доручення між банком і ріелтерської фірмою на реалізацію в разі необхідності закладається житла.
Позитивним у даній схемі є наступне. Знаходження квартири у власності пов'язаної ріелтерської фірми гарантує, що в разі необхідності її реалізації квартира буде вільна від зобов'язань і не впаде в ціні. Продаж квартири може бути здійснена порівняно швидко. Ризик визнання угоди купівлі-продажу недійсною за позовом позичальника незначний. Цей ризик буде знижений, якщо ціна продажу квартири позичальником ріелтору буде наближена до ринкової.
. Схема іпотечного кредитування, розроблена Центральним Банком Росії, через випуск банками іпотечних облігацій.
Дана схема полягає в наступному:
Клієнт бере в банку іпотечний кредит і закладає нерухомість з оформленням заставної, яка переходить до банку;
Банк випускає іпотечні облігації, які працюють на вторинному ринку (для цього необхідно жорстко закріпити за іпотечними облігаціями заставне забезпечення нерухомістю, при продажу облігації права на заставу повинні будуть переходити до нового власника автоматично);
На виручені від реалізації облігації кошти банк може видати черговий іпотечний кредит і т.д.;
Клієнт гасить кредит банку, а банк гасить відповідну облігацію її нинішньому держателю;
Іпотечні облігації, у разі банкрутства банку-емітента, не включатимуться в конкурсну масу, і нерухомість переходить у власність інвесторів (нинішніх володарів облігацій), або її господареві при повному погашенні їм облігації.
Схема іпотечного кредитування банком.
Інвестор - це фінансовий інститут (фінансова компанія, фонд). У іпотечній програмі займається пошуком ресурсів на вторинному ринку цінних паперів і подальше їх інвестування. Ці ресурси мають стати «дешевими» і «довгими». Природа цих ресурсів може відбуватися на вторинному ринку цінних паперів, де формуються інвестиційні портфелі страхових, пенсійних компаній, або від спеціалізованих фондів, підтримуваних державними ресурсами.
Банк - спеціалізована кредитно-фінансова організація, що має відп...
