рава посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, але не позбавляє права приводити письмові й інші докази.
Тут доречно відзначити ту обставину, що на відміну від основної частини угод з житлом договір найму житлового приміщення не підлягає державній реєстрації.
Гарантується збереження договору найму при переході права власності (стаття 675 ЦК), господарського відання або оперативного управління. При відчуженні власником (володарем права господарського відання або оперативного управління) житлового приміщення набувач стає наймодавцем до закінчення терміну договору, на тих же умовах, що і попередній власник. У разі порушення прав з боку нового наймодавця відповідно до статті 305 ЦК наймач має право на захист свого володіння.
Встановлюється обов'язок наймача використовувати житло лише за цільовим призначенням для проживання, забезпечувати збереження житлового приміщення, підтримувати його в належному стані, своєчасно проводити оплату. Якщо сторони не домовилися про інше, наймач зобов'язаний самостійно вносити комунальні платежі.
Формулюючи обов'язки наймодавця, у ЦК, з одного боку, вводяться норми, що поширюються на будь-які житлові приміщення, і, з іншого боку, виділяється регламентація найму, де об'єктами виступають квартири або ізольовані кімнати в багатоквартирних будинках. До загальним нормам належить, по-перше, регулювання обов'язку передати наймачеві вільне жиле приміщення у стані, придатному для проживання; по-друге, якщо інше не встановлено договором, обов'язком є ??капітальний ремонт зданого в найм житлового приміщення. Для наймодавців житлових приміщень, що перебувають у багатоквартирних будинках, встановлюється обов'язок здійснювати належну експлуатацію будинку.
Договір соціального найму в Цивільному кодексі регламентується тільки в загальному вигляді, докладний регулювання знайшло відображення в главі 8 нового Житлового кодексу РФ.
За раніше діючим житловому законодавству ордер був єдиною підставою для вселення в надане житлове приміщення (стаття 47 ЖК РРФСР) і давав підстави для укладення договору соціального найму житлового приміщення (стаття 51 ЖК РРФСР). В даний час договір соціального найму житлового приміщення укладається на підставі рішення про надання жилого приміщення житлового фонду соціального використання.
У визначенні договору соціального найму, встановленому пунктом 1 статті 60 ЖК РФ, відсутня вказівка ??про те, що житлове приміщення надається наймачеві за відповідну плату. Це істотна умова договору соціального найму, оскільки такий договір є різновидом відплатних угод. Тому не слід упускати обов'язки наймача своєчасно і в повному обсязі вносити плату за надане за договором соціального найму житлове приміщення.
Пункт 2 статті 60 ЖК РФ встановлює безстроковий характер відносин, що виникають за договором соціального найму. Це означає, що серед підстав припинення даного договору така підстава, як витікання терміну, відсутня. При цьому не слід забувати, що безстроковий характер договору соціального найму не виключає можливості його припинення з інших передбачених законом або самим договором підстав. Порядок і умови користування житловим приміщенням, наданим на підставі договору соціального найму, встановлюються ЖК РФ і нормами цього договору.
Предмет договору соціального найму житлового приміщення по новому житловому законодавством дещо видозмінений і доповнений. Якщо раніше статтею 52 ЖК РРФСР передбачалося, що предметом договору найму житлового приміщення може бути лише ізольоване жиле приміщення, що складається з квартири або однієї чи кількох кімнат, то статтею 62 ЖК РФ передбачено, що предметом договору соціального найму є житлове приміщення (житловий будинок, квартира , частина житлового будинку або квартири). Законодавець встановив заборону на передачу в оренду за договором соціального найму неізольованих приміщень, приміщень допоміжного призначення, загального майна в багатоквартирному будинку. Раніше заборона мала на укладення договору соціального найму на частину кімнати або кімнату, пов'язану з іншою кімнатою спільним входом (суміжні кімнати) і на підсобні приміщення.
На відміну від угод, розглянутих вище, договір обміну житловими приміщеннями регулюється не тільки і не стільки цивільним законодавством. Статтею 72 Житлового кодексу РФ передбачено право на обмін жилими приміщеннями, наданими тільки за договорами соціального найму. Раніше, до набрання чинності нового ЖК РФ (до 1 березня 2005 г.), в обміні могли брати участь як житлові приміщення, що належать громадянам на праві власності, так і надані за договорами соціального найму.
Ще однією істотною відмінністю від раніше діючого Житлового кодексу РРФСР (стаття 67) при обміні житловими приміщеннями є та об...
