y"> ціни пропозиції (купівля-продаж, оренда);
ціни попиту (купівля-продаж, оренда);
інформація про ринкову вартість об'єктів нерухомості в складі земель населених пунктів, встановленої у звітах про оцінку;
коефіцієнти та індекси, використовувані для визначення ринкової вартості об'єктів нерухомості;
інші показники, використовувані для визначення ринкової вартості об'єктів нерухомості.
Внаслідок того, що виконавцю робіт з кадастрової оцінки найчастіше недоступна інформація про реальні ціни, за якими здійснювалися угоди купівлі-продажу, більша частина інформації для статистичного аналізу збирається з відкритих джерел у вигляді цін пропозиції.
Збір інформації про операції з земельними ділянками може здійснюватися з будь-яких паперових або електронних ЗМІ, а також інших джерел, що містять подібну інформацію, наприклад, офіційних реєстрів, що містять відомості про угоди з об'єктами нерухомості, що знаходяться у віданні органів державної влади та місцевого самоврядування; звітів про оцінку ринкової вартості.
У даній роботі відомості були взяті з сайтів компаній, що займаються посередницькими послугами при купівлі та продажу нерухомості і мають бази даних по земельних ділянках у населених пунктах Підмосков'я. Крім цього була взята інформація з сайту газети З рук в руки raquo ;. Також були використані матеріали періодичної друку з нерухомості. Далі в знайдених джерелах, наведених у таблиці 3, була зібрана інформація про операції із земельними ділянками по 2 видам функціонального призначення з числа перелічених у пунктах 1-10,17 виділених в попередньому розділі, в кількості необхідній для побудови статистичних моделей.
Кількість угод повинна перевищувати кількість факторів вартості в 6 * (m + 1) разів. У нас є 8факторов, перевищення - в 5 разів. 8 * 5=40. Достатність інформації визначається статистичними якістю побудованих моделей.
Крім інформації про угоди збирається інформація про фактори, що впливають на величину вартості земельної ділянки. Склад факторів вартості визначається для кожного виду дозволеного використання земельних ділянок у складі земель населених пунктів на основі примірного переліку факторів вартості та аналізу інформації про ринок нерухомості. У цей склад повинні бути включені фактори, які мають істотний вплив на вартість земельних ділянок у складі земель населених пунктів.
Збір відомостей про значеннях факторів вартості земельних ділянок у складі земель населених пунктів здійснюється з джерел, що містять достовірну інформацію. У даній роботі фактори вибираються з вихідних графічних шарів і являють собою віддаленість від об'єктів соціальної інфраструктури. В якості факторів вартості були використані:
1 віддаленість від міської лікарні;
віддаленість від стадіону;
віддаленість від спортивного майданчика;
віддаленість від будинку культури;
віддаленість від дитячого садка;
віддаленість від залізничної платформи;
віддаленість від залізничного полотна;
віддаленість від міської магістралі.
. Побудова статистичної оціночної моделі
кадастровий земля законодавство
Зібравши всю необхідну інформацію, приступимо до побудови статистично значущою і якісної моделі розрахунку кадастрової вартості земельних ділянок.
Згідно Технічним рекомендаціям, під моделлю розрахунку розуміється математична формула, що відображає зв'язок між залежною змінною і значеннями відповідних факторів вартості.
Таким чином, будуємо регресійну модель статистично значімоі адекватно відображатиме залежність питомого показника кадастрової вартості земель (далі - УПКСЗ) від факторів вартості.
Модель будується за допомогою методу найменших квадратів і належить до одного з наступних видів:
1 лінійна (адитивна) модель;
2 мультиплікативна статечна модель;
Експоненціальна модель.
Після побудови розрахункових моделей вибираємо з них найкращу. Вибір складається з двох етапів: на першому з розгляду видаляються статистично незначущі моделі, на другому з решти до розгляду приймається модель, що володіє найкращою якістю.
Статистична значимість моделей перевіряється за допомогою порівняння розрахункових значень критерію Фішера з табличними. Критерій Фішера розраховується за формулою:
F=
де N - кількість об'єктів у вибірці, - кількість факторів ва...
