fy"> інші акти передачі прав на нерухоме майно та угод з ним заявнику від колишнього правовласника відповідно до законодавства, що діяло на момент її здійснення.
Стаття 17 Закону про реєстрацію увазі під підставами державної реєстрації не юридичні факти, які породжують права, а документи, що підтверджують такі факти.
Особливостями переліку підстав для державної реєстрації є, з одного боку його невичерпний характер, оскільки після перерахування конкретних документів, він включає «інші акти передачі прав на нерухоме майно та угод з ним заявнику від колишнього правовласника», а з іншого боку, включення в кожен пункт пропонованого переліку такої оціночної характеристики як відповідність зазначених документів діючих в період їх складання законодавству.
Найбільшу складність представляє собою питання про правовстановлюючому документі на новостворений об'єкт нерухомості. Відповідно до п. 1 ст. 218 ГК РФ право власності на нову річ, виготовлену або створену особою для себе з дотриманням закону та інших правових актів, набувається цією особою. У зв'язку з вищевикладеним, лише сукупність документів, що підтверджують: 1) участь особи у створенні об'єкта для себе; 2) дотримання при цьому закону та інших правових актів, може виступати в якості підстави для виникнення права власності на цей об'єкт. Однак перелік документів, що підтверджують факт здійснення діяльності по створенню об'єкта нерухомості вельми широкий, що вельми ускладнює проведення правової експертизи.
При виникненні у реєстратора прав сумнівів в наявності підстав для державної реєстрації реєстратор прав відповідно до п. 1 ст. 19 Закону про реєстрацію зобов'язаний сповістити про це заявника, запропонувавши подати додаткові докази наявності у нього підстав для державної реєстрації. При цьому слід звернути увагу на те, що згідно п. 1 ст. 19 Закону про реєстрацію надання додаткових доказів наявності у заявника підстав для державної реєстрації (у тому числі відсутніх документів) є правом заявника. Реєстратор прав зобов'язаний вжити необхідних заходів щодо отримання додаткових відомостей, наприклад, запросить зазначені відомості, наявні у уповноважених органів (організацій), в порядку, передбаченому Законом про реєстрацію.
. 2 Угоди з нерухомістю
Одним з найбільш широко поширених на практиці є договір продажу нерухомості (ст. 549-558 ЦК). За цим договором продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно.
Що стосується земельних ділянок, то їх правовий режим закріплений земельним законодавством, яке визнає право приватної власності на них тільки за громадянами, провідними селянське, особисте підсобне, дачне господарство, садівництво або отримати земельну ділянку для індивідуального житлового будівництва , а також за комерційними підприємствами, які придбали земельні ділянки при приватизації державних і муніципальних підприємств.
Однією з особливостей договору продажу нерухомості є додання істотного значення таким його умовами, як предмет, ціна, порядок передачі та деякі інші. У ньому повинні бути зазначені дані, які дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування його на земельній ділянці або в складі іншої нерухомості (ст. 554 ЦК). На відміну від інших договорів він обов'язково повинен передбачати ціну майна (ст. 555 ЦК).
Правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ЦК, згідно з якими при відсутності в безкоштовне договорі умови про ціну виконання договору має оплачуватися за ціною, яка зазвичай стягується за аналогічні товари, в таких договорах не застосовуються. У разі відсутності в договорі точно певних даних про предмет, ціну нерухомості, яка підлягає передачі, умови про них вважаються не узгодженими сторонами, а договір вважається неукладеним.
Зазначена в договорі ціна нерухомості, яка знаходиться на земельній ділянці, включає ціну переданої з цією нерухомістю відповідної частини земельної ділянки або права на неї, якщо інше не встановлено законом або договором (п. 2 ст. 555 ЦК ).
Істотною умовою цього договору на відміну від інших договорів слід вважати його форму. Він повинен укладатися в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, інакше буде недійсним. Необхідно звернути увагу на те, що на відміну від ДК РРФСР 1964 року, закреплявшего обов'язкову нотаріальну форму угод з нерухомим майном, ст. 550 нового ЦК не передбачає такої форми для угод з продажу нерухомості. Це можна пояснити тим, що встановлене ст. 131 ГК правило про державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею органами юстиції, де повинні бути не менш кваліфіковані юристи, що нотаріу...
