тановлює наслідки розірвання договору найму житлового приміщення (Ст. 688 ЦК України): виселення наймача і всіх проживають з ним осіб, тобто повне звільнення житлового приміщення. p> Підстави розірвання договору найму житлового приміщення та договору соціального найму в Внаслідок протиправних дій наймача та інших проживають з ним осіб у основному одні й ті ж (ст. 98 ЖК). Однак порядок виселення має принципові відмінності. Так, згідно зі ст. 15 Закону про основи федеральної житлової політики виселення громадян, які користуються житловим приміщенням на підставі договору соціального найму, за невнесення плати протягом шести місяців може бути вироблено лише з наданням іншого житлового приміщення, що відповідає санітарним і технічним вимогам, за нормами гуртожитки. Особливістю є й те, що в силу ст. 98 ЖК у випадках використання житлового приміщення не за призначенням, систематичного руйнування і псування житлового приміщення, систематичного порушення прав та інтересів сусідів виселенню підлягають лише ті особи, які винні в що допускаються порушення. Сам договір продовжує діяти. p> До характеристиці договору, безумовно, відносяться положення про термін договору. Передбачається, що із соціального найму приміщення надається для постійного (безстрокового) проживання, а за комерційним наймом - лише для тимчасового (чч.5, 6 ст. 1 Закону В«Про основи федеральної житлової політикиВ»). Максимальний термін дії договору комерційного найму визначається в п'ять років (П. 1 ст. 683 ЦК). З тим фактом, що житлове приміщення з державного або муніципального житлового фонду надається у постійне користування та володіння, пов'язано правило, за яким договір соціального найму можна укласти практично один раз в житті.
Глава 2. Суб'єктний склад договору оренди (найму) житлових приміщень: права і обов'язки сторін.
Розглянемо тепер суб'єктний склад договірних відносин. У них є дві сторони: кредитор і боржник (ст.307 ЦК України). У розглянутих обставин вони іменуються як наймодавець і наймач. Враховуючи двосторонній характер договору, будь-яка з сторін договору найму житла може бути як кредитором, так і боржником у залежно від ситуації. p> Чітке визначення фігури наймодавця має значення не тільки при виявленні тієї організації, з якою наймач полягає в зобов'язальних правовідносинах за договором найму житлового приміщення, а й при з'ясуванні, хто може виступати стороною в можливих судових процесах з житлових спорів. p> З питання про те, хто є наймодавцем, в юридичній літературі та законодавстві немає єдиної думки. Як випливає з Житлового кодексу, на стороні наймодавця при соціальному наймі виступає житлово-експлуатаційна організація (ст. 51 ЖК РРФСР). Інший погляд був відображений П. В. Крашенинникова, який вважає, що даний договір укладається державної або муніципальної організацією або органом місцевого самоврядування [20] [20]. Оскільки конкретний суб'єкт не позначений, то розширюється коло можливих наймодавців. p> Ю. К. Толстой пропонує ще більш загальний варіант: він вважає, що договір соціального найму укладається "відповідною організацією" [21] [21]. Правда, далі в тому ж праці автор пише: "отримавши ордер, громадянин може вимагати від житлово-експлуатаційної чи іншої організації, у віданні якої знаходиться житловий фонд, укладення з ним договору ... "
Неважко підмітити: при визначенні наймодавця Ю. К. Толстой спирається на норми ЖК РРФСР, в той час як П. В. Крашенинников відштовхується від положень ч.3 ст.14 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики", що вказують, що договір найму укладається місцевою адміністрацією, державними і муніципальними підприємствами. Представляється, що норми ЖК мають переважне значення перед Законом про основи. p> Розглянуті зобов'язальні відносини, як і будь-які інші, завжди повинні характеризуватися конкретним суб'єктним складом, повною визначеністю їх учасників, чого не цілком відповідає формулювання відповідної норми Закону про основи. Бо саме місцева адміністрація видає ордер на вселення в житлове приміщення, було б нелогічно стверджувати, що місцева влада сама собі, нехай навіть у різних іпостасях, видає наказ про передачу особі, на ім'я якої виданий ордер, конкретного житлового приміщення. p> При визначенні наймодавця житлового приміщення розробники ЦК обрали іншу відправну крапку. На боці наймодавця може виступати лише власник, діючий безпосередньо або через уповноважених осіб. p> Державні підприємства, у тому числі і житлово-експлуатаційні організації, не є власниками переданого їм на баланс майна. Вони - суб'єкти права господарського відання або оперативного управління. p> З цієї причини, як зазначає В. Н. Літовкин, дані суб'єкти не вправі бути наймодавцями житлового приміщення без згоди Держкоммайна РФ або його відповідного територіального органу залежно від конкретного власника даного майна - Росії або її суб'єкта [22] [22]. p> Той же автор щ...
