е раніше пропонував вважати, що наймодавцем є все ж житлово-експлуатаційна організація. А в тих випадках, коли дана організація не існує і її створення не передбачається, місце наймодавця повинні були зайняти організація або підприємство, на балансі яких числиться житловий будинок. Існування такої думки було виправдано в тих випадках, коли громадянське законодавство спеціально не вказувало, що наймодавцем повинен бути власник (ст. 295 ЦК РРФСР 1964 року). Вимога наявності титулу власника діяло тільки у відношенні так званої особистої власності громадян (ст. 298 ЦК України). p> Але знову повернемося до нормативних актів. У типовому договорі найму житлового приміщення комунального житлового фонду, затвердженого Постановою Глави адміністрації м. Казані від 3 травня 1999 року № 846 [23] [23], в якості сторони наймодавця вказана житлово-експлуатаційна організація, а при її відсутності - відповідне підприємство, організація чи установи (балансоутримувача). Вважається, що в даному випадку легальне визначення наймодавця таки має ключове значення.
Стосовно до комерційного найму посилання на ст. 671 ЦК при визначенні наймодавця не викликає ніяких сумнівів. На його боці, як уже зазначалося, має виступати власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа. p> Погодившись із закріпленими в Конституції РФ [24] [24] та ГК РФ (ст.212) формами власності, в якості суб'єкта права власності (власника) може виступати громадянин, юридична особа і публічно-правова освіта. Про останній суб'єкті йшлося в рамках договору соціального найму. У договорі комерційного найму, як правило, зустрічається інший тип власника - приватний. p> Щодо контрагента наймодавця, тобто наймача, питання вирішується ще простіше. Бо і в соціальному, і в комерційному наймі наймачем може бути тільки громадянин (Природно, дієздатний). Правда, соціальний найм завжди, на відміну від комерційного, характеризується множинністю суб'єктів на стороні наймача, так як проживають разом з ним члени його сім'ї є сонанімателямі незалежно від того, чи укладений з цього приводу договір між ними і наймачем. p> Соціальний наймання у силу своєї значимості в проведенні житлової політики характеризується ще і тим, що для отримання приміщення за договором соціального найму громадянин повинен ставитися також до категорії осіб, які потребують надання житлового приміщення з житлового фонду соціального призначення. p> Давши характеристику договором найму житлового приміщення і визначивши його суб'єктивний склад, необхідно зупинитися і на визначенні предмета договору. Зміст договору прийнято розглядати як певну сукупність умов. В«Загальна частина договірного права вказує лише на одну умову, угода за яким впливає на подальшу долю будь-якого договору. Це - його предмет. Решта умов визначаються законами (у нашому випадку - житловим законодавством і гол. 35 ЦК) і розробляються безпосередньо сторонами за договором В»[25] [25]. p> Причиною існування родового зобов'язання (найму) без відокремлення його видових особливостей (соціальний та комерційний) виступав не в останню чергу єдиний предмет зобов'язання - житлове приміщення. Виділяються три критерії при визначенні приміщень в якості предмета договору найму. По-перше, це задоволення приміщення ряду вимог (санітарним, технічним і т.д.), тобто В«Придатність приміщення для проживанняВ» (ст. 7 ЖК УРСР, ч.1 п.1 ст.673 ГК РФ). По-друге, В«цільове призначення постійне проживання у ньому фізичних осібВ» (ч.1 п.1 ст.673 ГК РФ) і, по-третє, В«ізольованість приміщенняВ» (ст.52 ЖК УРСР)
У зв'язку з тим, що останнім часом широкого поширення набуло будівництво заміських будинків, постає питання про доцільність визнання їх житловими. Ці котеджі цілком відповідають наведеним вище критеріям. Тому можливе виділення четвертого критерію - В«наявності рішення органу місцевого самоврядування про визнання будови житловим В». p> Обов'язкове вимога до приміщення як предмету найму: жиле приміщення має бути вільно від будь-яких зобов'язань.
Пред'являються до приміщення різного роду технічні і ряд інших вимог тісним чином пов'язані з можливістю постійного у ньому проживання. Тільки відповідний рівень придатності, тобто дотримання тих чи інших нормативів, відрізняє житлове приміщення від нежитлового.
Визначення В«ПридатностіВ» має важливе значення, так відповідно до ГК, наймодавець зобов'язаний передати наймачеві вільне жиле приміщення у стані, придатному для проживання. Якщо у переданому наймачеві житловому приміщенні, в тому числі в загальному майні багатоквартирного будинку, виявляться недоліки, повністю або частково перешкоджають користуванню жилим приміщенням, наймач в силу ст. 612 ЦК має право за своїм вибором вимагати від наймодавця або безоплатного усунення недоліків, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків; безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення недоліків з орендної...
