більше одного домовласника міжквартирні сходові майданчика, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, дахи, технічні поверхи і технічні підвали з комунікаціями, огороджувальні несучі та не несуть конструкції і т.п.), а також механічне, електричне, сантехнічне та інше устаткування, що знаходиться за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення (ст. 290 ЦК України, ст. 7 Закону про товаристві власників житла);
3) об'єкти нерухомості, що надходять у обмежений обіг відповідно до цільового призначення за умови, що їх використання не заважає експлуатації будівлі і не порушує прав і охоронюваних законом інтересів домовласників.
Останні в свою чергу поділяються на дві підгрупи:
а) об'єкти, які до зміни їх функціонального призначення не підлягають відчуженню, але можуть бути предметом зобов'язальних відносин (оренда, користування) - прилеглі земельні ділянки з елементами озеленення і благоустрою в нормативних розмірах [11], загальні приміщення будинку (Двірницькі, комори, консьержние, колясочні, велосипедні, погреби, підвальні приміщення без комунікацій тощо), загальні будівлі, споруди та відокремлені водні об'єкти;
б) об'єкти нерухомості, які можуть бути самостійними об'єктами цивільного обороту - наднормативна територія земельної ділянки, окремі земельні ділянки, приміщення та інші об'єкти, придбані на підставі угод купівлі-продажу, інвестування і т.п. в загальну часткову власність всіх домовласників. На дані об'єкти поширюються норми про право переважної покупки; при відчуженні домовласником приміщення в кондомініумі частка у праві на них автоматично не переходить до нового власнику.
Виділ оборотоздатні об'єктів серед предметів загального користування створює можливість як відокремленого користування цими об'єктами, так і подальшого розпорядження ними. Віднесення майна в кондомініумі до індивідуальних (житловим/нежитловим) приміщенням, загальним нежитловим приміщенням, іншому майну повинно проводитися на підставі документів технічного обліку. Отже, кондомініум слід розглядати як єдиний майново-земельна комплекс з особливим правовим режимом, кваліфікуючою ознакою якого є наявність виділеного в натурі земельної ділянки. Даний комплекс не є єдиної нерухомої річчю, єдиним об'єктом суб'єктивних прав. Об'єктами прав та угод, що підлягають державній реєстрації, в кондомініумі виступають: житлові та нежитлові приміщення; загальне майно, здатне брати участь (обмежено або повною мірою) у цивільному обороті.
В
2. ФОРМУВАННЯ І
ЛЕГІМІТАЦІЯ кондомініумів
2.1. Створення кондомініуму власниками
житлових приміщень багатоквартирних житлових будинків
Як вже зазначалося, підставою для створення кондомініумів можуть бути:
- приватизація житлового фонду в багатоквартирних будинках;
- реорганізація житлово-будівельних та житлових кооперативів;
- створення кондомініуму в споруджуваному житловому будинку своїми майбутніми домовласниками;
- об'єднання домовласників у житлових масивах малоповерхової забудови (землі з дозволеним використанням під індивідуальну забудову). p> У цих випадках приватні власники окремих квартир повинні спільно експлуатувати надійшло в їх загальну власність майно: ліфти, горища, підвали, підсобні приміщення, сходові клітини та сходи, дахи будинків, електричне, водяне, сантехнічне, інженерне та інше майно. І ще, що дуже важливо, прибудинкову територію - земельна ділянка (або його частини). p> Стаття 5 Закону про товаристві власників житла перераховує об'єкти, які можуть включатися до складу кондомініуму:
- одна будівля, або його частину або декілька будівель, в яких приміщення належать різним (не менше ніж двом) домовласникам, з прилеглою земельною ділянкою у встановлених межах, пішохідними і транспортними шляхами, басейнами, водоймами та іншими подібними об'єктами;
- кілька компактно розташованих будівель або споруд - односімейних, садових або дачних будинків з присадибними ділянками або без них, гаражів та інших об'єктів, об'єднаних спільні м земельною ділянкою та елементами інфраструктури.
Однак не цілком зрозуміло, що мав на увазі законодавець, вказуючи, що об'єктом кондомініуму можуть бути компактно розташовані будівлі або споруди. Чи може служити критерієм включення в складу одного кондомініуму характеристика того, що розрізнено стоять будови (в тому числі і житлові будинки та допоміжні будівлі) об'єднані загальним земельною ділянкою (або загальними земельними ділянками, що мають спільний кордон) і елементами інфраструктури. p> Звичайно, якщо до складу кондомініуму включати багатоповерховий будинок із земельною ділянкою, то проблем не виникає, а якщо до складу кондомініуму включати декілька будівель, що стоять хоч і не далеко один від одного, але на земельних ділянках безпосередньо не межують один з...
