зити відмінності між кожним порівнюваним майном і оцінюваним майном. Для аналізу відмінностей і розрахунку коригувань Оцінювачі застосовують кількісні та/або якісні методи.
2.3 Прибутковий підхід
Підхід на основі капіталізації доходу (або прибутковий підхід) може застосовуватися як у випадку завдань щодо встановлення Ринкової вартості, так і при інших типах оцінки. Однак для застосування Ринкової вартості необхідно розробити та проаналізувати відповідну ринкову інформацію. Це коло завдань істотно відрізняється від розробки суб'єктивної інформації для конкретного власника або відбиття погляду конкретного аналітика або Інвестора.
Підхід на основі капіталізації доходу базується на тих же принципах, що застосовуються до іншим підходам до оцінки. Зокрема, він виходить з Принципу передбачення, який розглядає вартість як створювану очікуванням майбутніх вигод (потоків доходів). Капіталізація доходу використовує процеси, які розглядають теперішню вартість передбачуваних майбутніх вигод у формі доходів.
Як і при інших підходах, підхід на основі капіталізації доходів можна надійно використовувати тільки тоді, коли є необхідні порівнянні дані. Коли такої інформації немає в наявності, даний підхід можна використовувати для загального аналізу, але не для цілі прямого ринкового порівняння. Підхід на основі капіталізації доходу особливо важливий для об'єктів майна, які купуються і продаються виходячи з їх здатності приносити доходи і характеристик у ситуаціях, коли існують ринкові свідоцтва для підтримки різних елементів, включених в аналіз. Проте математичну точність процедур, що використовуються при даному підході, не слід помилково приймати за вказівку на точність результатів.
Дослідження ринку має значення для підходу, заснованого на капіталізації доходу з ряду точок зору. Крім забезпечення специфічних даних, які будуть оброблятися, дослідження ринку також дає інформацію якісного характеру для визначення порівнянності і для полегшення зважування застосовності результатів аналізу. Таким чином, цей підхід не просто кількісний або математичний, він вимагає і якісних оцінок.
Після того як завершено належне дослідження ринку та розроблено порівнянні дані, Оцінювачі проводять аналіз звіту про доходи та витрати, представленого по розглядався майну. Цей крок включає вивчення доходів і витрат за розглядався майну за минулі періоди, а також по конкуруючим об'єктам майна, для яких є дані. Потім складається реконструйований звіт про діяльність, який відображає очікування ринку, усуває особливі уподобання конкретного власника і забезпечує формат, який полегшує подальший аналіз. Метою цього кроку є оцінний розрахунок доходу, який може принести майно і який буде капіталізуватися в показник вартості. Ця розрахункова величина може відображати дохід і витрати тільки для одного року або для ряду років.
Відповідно до порядку визначення потоку доходу (заснованого на реконструйовано...
