реконструкцію використовуються при визначенні грошового потоку як додаткові інвестиції, методи капіталізації використовуються при коригуванні відмінностей ринкового і витратного методів. p align="justify"> Основним недоліком методу є те, що він на відміну від двох інших методів оцінки заснований на прогнозних даних.
Аналіз доходів
Передбачається здача об'єкта в оренду на умовах ринкової орендної плати на 4 роки. Для аналогічних об'єктів вартість орендної плати становить 600-900 руб. на місяць. Для розрахунків приймаємо середню величину 750 рублів на місяць. У рік сума складе 9000 руб. У зв'язку з інфляцією приймаємо підвищення орендної плати на 5% на рік. p align="justify"> Поточну суму потоку доходів можна визначити як суму доходів кожного року, наведених до поточного моменту:
ТС = П1 + П2 + ПЗ + П4 + П5
Приведення доходів до поточного моменту проводиться за такою формулою:
Пi = (Cарi-Cзсi) ТСЕi
де C ap i - орендна плата у році i,
C 3C i - витрати утримання в році i, в нашому випадку становлять 450 руб. на рік (передбачається, що поточний ремонт орендар буде здійснювати за свій рахунок), і збільшуються на 5% на рік у зв'язку з інфляцією.
TCEj - поточна вартість одиниці для року i, розраховується за такою формулою:
ТСЕi = 1/(1 + CД)
Де СД - ставка дисконтування за рік;
i - кількість років.
СД відображає можливість альтернативного вкладення капіталу.
Приймаються СД = 8%.
Другим джерелом доходу є продаж об'єкта після закінчення 3 років (реверсія). Для визначення можливої вЂ‹вЂ‹вартості реверсії, скористаємося такою формулою:
З рев = Дохід від оренди/Ставка поворотної капіталізації,
Дохід від оренди береться по четвертому році. тавки поворотної капіталізації показує, у скільки разів вартість майна перевищує принесений річний дохід. Для цегляних гаражів, представлених на ринку, ця ставка дорівнює 5%. ля отримання вартості реверсії її необхідно так само привести до поточного моменту. Для цього скористаємося формулою:
Тсрев = Срев * ТСЕ 3
Де Срев - вартість реверсії,
ТСЕ 3 - поточна вартість одиниці для третього року. Виходячи з прийнятих вище умов проведемо аналіз потоку доходу за 3 роки оренди і представимо його у вигляді таблиці 4. br/>
Таблиця 4
Аналіз потоку дохо...
