поточний спосіб використання нерухомого майна.
Якнайкраще використання об'єкта нерухомості - це найбільш ймовірне і юридично дозволене використання цього об'єкта (якщо об'єкт - ділянка землі, то вільного або з поліпшеннями), яке фізично можливо, економічно обгрунтовано і призводить до найвищої вартості оцінюваного об'єкта.
У звіті про оцінці найкращими визнаються як один конкретний варіант використання, так і послідовна зміна різних його способів (варіантів) використання. Діапазон варіантів використання земельної ділянки може бути обмежений наявними на ньому поліпшеннями, як для ділянки вільного і готового для забудови відповідно з найкращим використанням, так і для забудованої ділянки з вже наявними поліпшеннями.
Наприклад, склад, розміщений в промисловій зоні міста, відповідає найкращому використанню ділянки землі, на якому знаходиться. Однак розташування подібного об'єкта в центральній частині міста не відповідає принципу найкращого використання зайнятого цим складом земельної ділянки, якому понад відповідає використання даної ділянки землі під будівництво офісного будинку, розважального закладу, ресторану або торгового центру.
Найкраще використання з плином часу може змінюватися (Наприклад, якщо в безпосередній близькості від земельної ділянки побудували крупну автомагістраль), то найкращим використанням ділянки може стати будівництво мотелю, автозаправної станції або придорожнього кафе.
Принцип корисності полягає в тому, що при оцінці нерухомості слід виходити з того що, нерухомість тільки в тому випадку має вартістю, якщо вона може бути корисна реального чи потенційного власнику, якщо вона може задовольнити його потреби (в житло, відпочинок та ін) або приносити дохід. Корисність є ключовим критерієм вартості будь-якого об'єкта нерухомого майна. Всі об'єкти нерухомого майна, незважаючи на їх різноманітність, порівняти зі своєї здатності задовольняти певні потреби власника або приносити йому прибуток. Слід враховувати, що корисність для кожного власника індивідуальна, як і уявлення про неї. Загальним же є наступне - чим більше корисність об'єкта, тим вище його вартість. Отже, принцип корисності полягає в тому, що оцінна вартість об'єкта нерухомого майна тим вище, чим більшою мірою він здатний задовольняти потреби потенційного власника.
Принцип заміщення свідчить, що обізнане покупець (споживач) на відкритому ринку не заплатить за об'єкт нерухомості ціну, що перевищує витрати на придбання об'єкта майна, в тій же мірі привабливого для покупця, тобто з еквівалентною корисністю.
Відповідно до принципом заміщення передбачається, що покупець буде розглядати всі наявні у нього альтернативні варіанти угод і буде підходити раціонально до вирішенню питання вибору, маючи достатнім часом для цього. Серед альтернативних варіантів поведінки покупця можуть бути: купівля іншого, аналогічного об'єкта майна: відтворення аналогічних поліпшень на іншому ділянці землі: вкладення коштів, що забезпечує порівнянний за своїми характеристикам дохід.
Принцип заміщення означає, що розважливий здоровий покупець не заплатить за даний об'єкт більше найменшої ціни, запитуваної на даному сегменті ринку за аналогічний об'єкт з тим же ступенем корисності. Таким чином, принцип заміщення дозволяє встановити верхню межу вартості оцінюваного майна. Даний принцип лежить в основі застосування порівняльного підходу.
Принцип очікування полягає в наступному. Вартість нерухомості, перш за все, залежить не від минулих цін продажів аналогічних об'єктів або від їх відновної вартості, а від тих вигод, які учасники ринку мають намір і можуть отримати в майбутньому про придбання та використання нерухомого майна. Вартість майна визначається вигодами (або перевагами), які, як очікується, це майно принесе власнику.
Очікування може приймати як позитивний, так і негативний характер. Економічний спад, безробіття, напружена соціальна обстановка, державні обмеження на забудову здатні негативно вплинути на вартість майна.
Облаштування прилеглих до ділянки земель здатне істотно змінити його вартість. Якщо на момент оцінки об'єкти прилеглої території знаходяться на стадії планування і проектування, у процесі аналізу і подальшої оцінки повинно бути враховано їх потенційний вплив. Таким чином, вартість об'єкта та майна залежить від очікувань власника.
Принцип вкладу - вартість кожного елемента нерухомого майна визначається внеском цього елемента в загальну вартість всього об'єкту майна. Інакше кажучи, вартість кожного елемента дорівнює величині, на яку зменшиться загальна вартість майна у відсутності даного елемента, або величиною, на яку збільшиться загальна вартість майна за наявності цього елемента.
Вартість елемента нерухомості необов'язково дорівнює витратам на його створенн...
