я. Наприклад, будівництво на дачній ділянці тенісного корту необов'язково збільшить сукупну вартість об'єкта нерухомості на суму понесених витрат. Вартість вкладу корту вимірюється по корисності з точки зору середнього покупця. Цей вклад може бути оцінений як вище, так і нижче будівельних витрат.
Принцип залишкової продуктивності земельної ділянки . Процес оцінки ринкової вартості земельної ділянки аналогічний оцінці інших об'єктів нерухомості. Разом з тим є істотна різниця, яка полягає в тому, що ринкова вартість земельної ділянки є базисної складової ринкової вартості всього сукупного об'єкта нерухомості, хоча в практиці оцінки земельної ділянки його ринкова вартість розраховується у вигляді залишку від загальної вартості об'єкта за вирахуванням поліпшень. У цьому проявляється дія принципу залишкової продуктивності земельної ділянки.
Слід зауважити, що одним з наслідків реалізації даного принципу є метод техніки залишку землі - універсальний метод оцінки вартості земельної ділянки, особливо ефективний при відсутності інформації про продажі аналогічних ділянок, але за наявності відомостей про прибутковість всього об'єкта нерухомості - земельної ділянки з поліпшеннями. Залишкова продуктивність визначається як чистий дохід, припадає на частку поліпшень.
Принцип рівноваги , іноді званий принципом збалансованості (пропорційності), полягає в тому, що вартість об'єкта нерухомості визначається ступенем рівноваги між його парними елементами. Для більшості об'єктів нерухомості найважливіша пара елементів - земля і поліпшення. Даний принцип встановлює, що максимальна вартість нерухомості досягається при оптимальному (рівноважному) співвідношенні між землею і поліпшеннями, тобто коли при додаткових (по відношенню до рівноважного Станом) капіталовкладеннях вже не відбувається відносного приросту вартості майна.
Даний принцип тісно пов'язаний з принципом граничної прибутковості.
Принцип граничної прибутковості говорить, що послідовне додавання поліпшень супроводжується зростанням вартості нерухомого майна. На певній стадії витрати по створенню додаткових поліпшень вже не будуть повністю компенсовані за рахунок підвищення вартості об'єкта. Ефект, пов'язаний з нелінійним збільшення вартості майна у міру додавання поліпшень, є ефектом насичення. Даний принцип застосовується в методах витратного підходу, в Зокрема при аналізі усувного фізичного і морального зносу.
Принцип попиту та пропозиції . Під пропозицією розуміється все нерухоме майно даного виду, виставлене на продаж або оренду на даний момент часу на даному сегменті ринку. Під попитом розуміється все нерухоме майно даного виду, яке учасники ринку готові придбати протягом даного періоду часу.
Зміна ціни (Вартості) об'єкта нерухомості безпосередньо залежить від зміни величини попиту та пропозиції на ринку нерухомості, від їх взаємодії.
Принцип попиту та пропозиції в оцінці є наслідком закону пропозиції і попиту - економічної закономірності, що зв'язує обсяги попиту та пропозиції з цінами товарів на ринку.
Для заданих величин пропозиції і попиту шляхом суміщення відповідних залежностей В«Пропозиція-цінаВ» і В«попит-цінаВ» визначається точка ринкової рівноваги, в якої ринкова ціна товару така, що обсяги попиту та пропозиції збігаються. При рівноважної ціни товару рівноважний обсяг пропозиції збігається з рівноважним обсягом попиту.
З принципом попиту і пропозиції тісно пов'язаний принцип конкуренції.
Принцип конкуренції . Конкуренція на ринку нерухомості виникає серед покупців, продавців, орендарів та орендодавців, які прагнуть укласти угоду або орендний договір про купівлю-продаж нерухомості. Крім того, кожен об'єкт конкурує з усіма іншими аналогічними об'єктами.
У довгостроковій перспективі конкуренція вирівнює незвично високі або надлишкові прибутку. Можливе одержання прибутку породжує конкуренцію, але можливість вилучення надвисоких прибутків породжує руйнівну конкуренцію.
Принцип відповідності - вартість об'єкта нерухомого майна залежить від ступеня однорідності навколишньої забудови в районі, яка утримує величини вартості нерухомого майна на певному рівні і гарантує, що вартість будь-якого об'єкта не опуститься нижче цього рівня (за умови утримання об'єкта в нормальному стані) або значно не перевищить цей рівень.
Якщо підтримання відповідності в районі сприяє збереженню величин вартості на одному рівні, то його порушення позначається на них негативно. Порушення принципу відповідності можна спостерігати в дачних селищах, де ділянки розпродавалися власникам різних категорій у різний час. Розташування по сусідству дорогих і дешевих об'єктів нерухомості веде до зменшення ринкової вартості більш дорогих об'єктів не...
