є ринкова інформація про чисті операційні доходи. Ця інформація повинна бути доступною (тобто реально існуючої та можливої вЂ‹вЂ‹для отримання без цілеспрямованих спотворень і приховування джерелами інформації) і достатньою (в сенсі достатньої кількості прецедентів, тобто, по крайней мере, кілька адекватних продажів).
4. ПРЯМА КАПІТАЛІЗАЦІЯ
Метою придбання дохідної нерухомості є отримання прибутку на вкладені кошти у формі періодичного доходу. Отже, ціна придбання об'єкта являє собою суму коштів, сплачену за право отримання відомого або прогнозованого доходу.
На підставі даних за недавніми продажам порівнянних об'єктів можна знайти взаємозв'язок між величиною доходу і вартістю прав на отримання цього доходу.
Коефіцієнт, виражає цей взаємозв'язок, дозволяє оцінювати вартість об'єкта на підставі доходу, який він приносить власнику.
Метод прямої капіталізації доходів являє собою визначення вартості нерухомості через переклад річного (або середньорічного) чистого операційного доходу в поточну вартість.
Цей метод найбільш застосуємо в тих випадках, коли об'єкт нерухомості має стабільну завантаження.
Недоліком цього методу є те, що враховується лише дохід за перший рік і не враховується потік доходу за весь термін володіння, не враховуються прогнози припущення інвестора, пов'язані з періодом володіння, динамікою доходу, динамікою майнових вартостей. Але так як ставки капіталізації витягуються з поточних продажів подібних об'єктів, то мається на увазі, що ці показники відображають склалися на даний момент очікування інвесторів щодо зміни рівня доходів і майнових вартостей.
У процесі прямої капіталізації ставка капіталізації він не розбивається на ставку доходу на інвестиції та норму відшкодування спочатку вкладених коштів.
Метод прямої капіталізації не рекомендується використовувати, коли об'єкт нерухомості вимагає значної реконструкції або ж знаходиться в стані не завершеного будівництва, тобто в найближчому майбутньому не представляється можливим вихід на рівень стабільних доходів.
Вартість об'єкта методом прямої капіталізації розраховується наступним чином:
С =
NOY
Ck
де C - вартість об'єкта нерухомості;
NOY - репрезентативна величина очікуваного чистого операційного річного доходу;
Ck - коефіцієнт капіталізації.
Етапи оцінки об'єкта нерухомості методом прямої капіталізації такі:
1) визначення очікуваного річного (або середньорічного) доходу в якості доходу, генерованого об'єктом нерухомості при його найкращому і найбільш ефективному використанні;
2) розрахунок ставки капіталізації;
3) визначення вартості об'єкта нерухомості на основі чистого операційного доходу і коефіцієнта капіталізації шля...
