х витрат (податки на майно, страхові платежі), віднімання операційних (експлуатаційних або змінних) витрат (за винятком амортизаційних відрахувань) і резервів (Витрати на ремонт і реконструкцію, не включені в операційні) за рік:
ЧОД = ДВД - ПР - ЗР - Р
де ПР - постійні витрати;
ЗР - операційні витрати;
Р - резерви.
Операційні витрати - це витрати, необхідні для забезпечення нормального функціонування об'єкта нерухомості та відтворення дійсного валового доходу.
Склад операційних витрат за структурою відповідає кошторисі витрат на утримання об'єкта нерухомості:
В· зміст та ремонт;
В· комунальні послуги (електрика, газ, паливо, вода, телефон, водопровід і каналізація);
В· заробітна плата персоналу;
В· податки на заробітну плату;
В· договірні послуги (протипожежна система, ліфт);
В· представницькі витрати;
В· реклама;
В· відрядні витрати;
В· автотранспорт та ін
Ці цифри витрат представляють собою контрольний список для оцінювача і не є фактичними витратами, тобто це свого роду прогноз витрат. У статті витрат включаються тільки відрахування, пов'язані безпосередньо до експлуатації об'єкта, і не включаються іпотечні відсотки і амортизаційні відрахування.
Отриманий чистий операційний дохід перераховується в поточну вартість за однією з процедур, вибір якої залежить від інформації про ринок.
В основу техніки дохідного підходу до оцінки нерухомості покладені принципи складного відсотка.
3. ТЕОРІЯ КАПІТАЛІЗАЦІЇ І капіталізаційних
КОЕФІЦІЄНТИ
Капіталізація доходу являє собою сукупність прийомів і методів, що дозволяють оцінювати вартість об'єкта на основі його потенційної здатності приносити дохід. При цьому враховується:
В· сума майбутніх доходів;
В· момент отримання доходів;
В· тривалість часу отримання доходів.
Капіталізація доходів передбачає розрахунок поточної вартості майбутніх фінансових вигод, які власник або власник може отримати від об'єкта нерухомості.
Фінансові вигоди:
В· з потоку періодичних доходів, одержуваних протягом очікуваного терміну утримання певних прав на об'єкт нерухомості;
В· виручки від перепродажу або передачі об'єкта нерухомості після закінчення цього строку (Реверсії [1]). p> Капіталізація доходу - це процес перерахунку потоку майбутніх доходів в єдину поточну вартість на основі ставки (коефіцієнта) капіталізації.
Показником прибутковості бізнесу в сфері нерухомості є ставка капіталізації Cк, оскільки за рахунок поділу на даний показник значення очікуваної в майбутньому прибутку і обчислюється шукана вартісна оцінка.
Найкращим джерелом для визначення показника прибутковості є ринкові дані про продажах даного нас типу об'єктів приносять дохід нерухомості. При цьому ключовою ...
