івлі-продажу нерухомості, спеціально включена квартира - найбільш поширений вид житлового приміщення. Таким чином, на основі загального визначення договору купівлі-продажу, даного в ст. 454 ГК РФ, у поєднанні зі спеціальним визначенням договору купівлі-продажу нерухомості та ст. 558 ГК РФ, що регламентує особливості продажу житлових приміщень, можна сформулювати поняття договору купівлі-продажу житлового приміщення наступним чином: за договором продажу житлового приміщення продавець зобов'язується передати у власність покупця житловий будинок, квартиру, частина житлового будинку або квартири, а покупець зобов'язується прийняти це майно за передавальним актом і сплатити за нього певну грошову суму.
Договір продажу житлового приміщення є підвидом договору продажу нерухомості і, відповідно, підвидом загального договору купівлі-продажу. В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ до порядку його укладення, а також до прав та обов'язків сторін застосовуються правила § 7 гл. 30 ГК РФ, а в частині, що не знайшла регулювання в цьому параграфі, загальні положення про купівлю-продаж.
Г.Ф. Шершеневич зазначав: «Сукупність юридичних відносин, які охоплюються на Заході одним поняттям купівлі-продажу, у нас розкладаються на три види по ледь вловимим ознаками, а саме: на купівлю-продаж у тісному значенні цього слова, запродажу і постачання. У цьому випадку законодавець прийняв побутові поняття, не звернувши уваги на те, що вони не містять в собі достатньо юридичних відмінностей. З цією системою трьох договорів, службовців одним і тим же юридичною засобам досягнення економічної мети, російське законодавство стоїть зовсім самотньо серед інших правильних законодавств ».
Істотною умовою всякого цивільно-правового договору визнається його предмет (ст. 432 ЦК України). Основною ознакою, що дозволяє виділити цей вид договору, є його предмет - житлове приміщення.
Договір купівлі-продажу житлового приміщення є консенсуальним, але ця консенсуально сполучена з державною реєстрацією. Договір вважається укладеним у момент досягнення угоди між сторонами та одночасною його державної реєстрації (ст. 164, ч. 2 ст. 558 ГКРФ). Договором продажу житлового приміщення притаманні загальні для всіх договорів купівлі-продажу риси, а саме: возмездность і взаємність.
Слід зазначити, що саме найменування «договір купівлі-продажу житлових приміщень» носить лише теоретичний характер і на практиці фактично не використовується. Сторони такого роду договорів зазвичай називають їх «договір купівлі-продажу квартири» або «договір купівлі-продажу житлового будинку» стосовно до конкретного виду житлового приміщення, що підлягає відчуженню. Не використовує даний термін (назва таких договорів) і судова практика.
Сторонами договору купівлі-продажу житлових приміщень, як, втім, і інших об'єктів нерухомого майна, можуть бути будь-які суб'єкти цивільного права - громадяни (в т.ч. громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства), юридичні особи. Російська Федерація, її суб'єкти, муніципальні освіти. За загальним правилом продавцем у договорі купівлі-продажу виступає власник житлової площі.
Механізм реалізації договору житлових приміщень був прописаний в ГК РФ. Знову прийнятий Житловий кодекс практично залишив його без зміни.
Відмова ЖК РФ від регулювання договору купівлі-продажу житлових приміщень виглядає, принаймні, дивно, враховуючи ту кількість прогалин і колізій, з якими стикаються особи при реалізації правовідносин, заснованих на цьому виді цивільно-правового договору.
Правила визначення предмета договору купівлі-продажу житлового приміщення стосовно загальним нормам з продажу нерухомості деталізовані в ст. 554 ГК РФ. Виходячи з даної норми, у договорі купівлі-продажу нерухомості повинні бути, зазначені дані, дозволяють точно встановити, яка конкретно квартира, включаючи її місцезнаходження, підлягає передачі покупцю.
При відсутності цих даних у договорі умову про квартиру (житловому приміщенні), що підлягає передачі, вважається неузгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним. Цікаво, що відомості, що визначають місцезнаходження, встановлюються на підставі даних, що вказують розташування житлового приміщення на відповідній земельній ділянці, або в складі іншого нерухомого майна. Логічно припустити, що визначення розташування житлового приміщення на земельній ділянці відноситься до житлових будинків, окремим будівлям, а визначення нерухомості в складі іншого нерухомого майна до квартир, кімнатах у багатоквартирних будинках. З правила ст. 554 ГК РФ, імперативно вимагає точно вказувати об'єкт нерухомості в договорах про продаж нерухомості, виникла серйозна проблема. На цьому грунті з'явилася колізія між правом на частку в забудові в цілому і правом третіх осіб на точно обумовлену нерухомість, розміщену в об'єкті забудови. Суди, природно, віддають пріоритет власникові (володільцеві) конкретного об'єкта нерухомості, форма...
