льно виконуючи вимоги ст. 554 ГКРФ.
Договір купівлі-продажу житла:
) повинен містити дані, що дозволяють встановити, яке саме житлове приміщення підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі відомості про розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. Зокрема, необхідно вказати місце розташування (адреса) житлового приміщення, загальну і житлову площу, поверховість (поверх) і інші ознаки (параметри) житлового приміщення, яке є предметом договору купівлі-продажу.
Угода купівлі-продажу нерухомості, досконала особою, яка не наділеним власником правом на її відчуження, в силу ст. 168 ГК РФ визнається недійсною.
Прокурор Хостінского району м Сочі звернувся до суду із заявою в інтересах Багдасарян до Зорогляну про визнання недійсним на підставі ст. 167-169 ГК РФ договору купівлі-продажу квартири в будинку у м Сочі, сел. Кудепста, посвідченого 14 серпня 1996 нотаріусом м Сочі і зареєстрованого БТІ м Сочі 15 серпня 1996, посилаючись на те, що договір укладено невстановленою особою, без згоди та відома власника квартири Багдасарян. Багдасарян заяву підтримала, пред'явивши позов до покупця квартири Зорогляну про визнання недійсним зазначеного договору та про усунення перешкод у користуванні квартирою. Справа неодноразово розглядалася різними судовими інстанціями. Рішенням Хостінского районного суду м Сочі (залишеним без зміни судовою колегією у цивільних справах Краснодарського крайового суду) у задоволенні заявлених вимог відмовлено. Заступник Голови Верховного суду РФ в протесті поставив питання про скасування судових рішень через неправильне застосування та тлумачення норм матеріального права. Президія Краснодарського крайового суду 18 березня 1999 протест задовольнив, вказавши таке. Приймаючи рішення у справі, суд першої інстанції вважав, що договір укладено з дотриманням письмової форми, зареєстрований у встановленому порядку, Зороглян - добросовісний набувач, у зв'язку з чим від нього не можна витребувати набуте майно. Тим часом дані висновки засновані на неправильному застосуванні і тлумаченні норм матеріального права.
Відповідно до ст. 209 ГК РФ, власникові належать права володіння, користування і розпорядження своїм майном, у тому числі право відчужувати його у власність іншим особам. Виходячи з цього і положень п. 1 ст. 454 ГК РФ, за договором купівлі-продажу продавцем, тобто стороною, зобов'язується передати річ (товар) у власність другій стороні (покупцеві), може виступати власник відчужуваного майна або особа, якій він передав право розпорядження майном (п. 2 ст. 209 ЦК України).
Згідно ст. 550 ГК РФ, договір прод?? жи нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 2 ст. 434). Недотримання форми договору продажу нерухомості тягне його недійсність.
Як встановив суд, власник квартири Багдасарян згаданий договір про її продаж не підписувала, участі в його укладанні не приймала, грошову суму (ціну) за квартиру не отримувала. При такому положенні висновок суду про законність договору купівлі-продажу помилковий. Угода щодо відчуження майна, вчинена особою, яка не є власником, не визнаним стороною за договором купівлі продажу, не відповідає вимогам названих норм закону і в силу ст. 168 ГК РФ незначна.
Наслідки недійсності такої угоди передбачені ст. 16 ГК РФ, в силу якої відповідач зобов'язаний повернути отримане ним майно в натурі. Позивачка грошових сум за угодою не отримувала, обов'язки щодо їх повернення не несе. Тому відмова у задоволенні вимог Багдасарян про усунення перешкод у користуванні квартирою також не можна визнати законним.
Позивачка не позбавлена ??можливості судового захисту свого права у спосіб, обраний на підставі ст. 12 ГК РФ - застосуванням наслідків недійсності нікчемного правочину, і в тому випадку, якщо набувач - сумлінний. У ст. 167 ГК РФ застосування наслідків не ставиться в залежність від вини осіб, які вчинили таку угоду.
Не можна погодитися і з висновком суду про те, що квартира не може бути витребувана у Зороглян, так як він добросовісний набувач, оскільки вона була відчужена особою, який тимчасово володів нею за згодою власника.
Відповідно до ст. 302 ГК РФ, якщо майно за плату придбане у особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача у випадку, коли майно загублене власником або особою, якій майно було передане власником у володіння, або викрадено у того чи іншого, або вибуло з володіння іншим шляхом поза їхньою волею.
У цьому випадку предмет спору - нерухоме майно, право власності та інші речові права, на яке, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації; право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ЦК України).
