оціально-економічних умовах, встановлює загальні початку правового регулювання житлових відносин при становленні різних форм власності та видів використання нерухомості в житловій сфері.
ГК РФ у частині першій (гл. 18) регулює право власності та інші речові права членів сім'ї власника житлового приміщення, у частині другій містяться положення про договір найму житлового приміщення, а також норми, що регулюють особливості продажу житлових приміщень, частина третя ГК РФ встановлює особливості успадкування житлових приміщень.
Федеральні закони, закони суб'єктів РФ, інші нормативні правові акти федеральних органів влади і органів влади суб'єктів РФ приймаються відповідними органами в межах їх повноважень. ЖК РФ містить великий перелік питань, що підлягають вирішенню Урядом РФ: затвердження типового договору соціального найму житлових приміщень, встановлення переліку захворювань, при яких спільне проживання з особами, які страждають ними, в одній квартирі неможливо і т.д.
Відомчі нормативні акти, прийняті міністерствами та іншими федеральними органами виконавчої влади, підлягають застосуванню тільки лише в разі їх державної реєстрації в Міністерстві юстиції РФ та офіційного опублікування відповідно до указу Президента РФ від 21.01.1993 року та Постановою Уряду РФ від 13.08. 1997 року. При цьому акти, які не пройшли державну реєстрацію, а також зареєстровані, але не опубліковані в установленому порядку, не тягнуть за собою правових наслідків.
Органи місцевого самоврядування мають право приймати акти, що регулюють житлові відносини, проте компетенція їх суттєво обмежена.
За період після прийняття нового ЖК склалася правозастосовна практика, заснована на його нормах. Виявилися достоїнства і недоліки правового регулювання відносин з приводу житлових приміщень. В основі всієї цієї системи, лежить положення, відповідно до якого людина, що проживає в приміщенні, повинен бути його власником. Весь досвід розвитку людства, незалежно від цивілізації, показує грунтовність такого підходу.
Однією з підстав виникнення житлових прав і обов'язків за правилами п. 4 ст. 10 ЖК РФ є придбання у власність житлових приміщень за підставами, що допускаються федеральним законом, насамперед за договором купівлі-продажу житлових приміщень. Це одна з найскладніших цивільно-правових угод у російському праві, що призводить до численних суперечок і конфліктів.
У районних судах у 2011 р житлові справи склали 16,2% від загального числа розглянутих справ (у 2010 році - 13,5%), у тому числі:
про виселення - 2,4% (46 тис.), (у 2010 році - 2,2%) (45,6 тис.));
позови, пов'язані з приватизацією житлової площі, - 1,7% (32,9 тис.), (у 2010 році - 0,8% (16,6 тис.)), тобто їх кількість зросла майже в 2 рази;
інші житлові спори - 12% (229 тис.), (у 2010 році - 10,5% (214,5 тис.)), тобто приріст склав 6,8%, з них оплата комунальних платежів - 24, 2%, що в 2 рази менше, ніж у 2010 році - 51%. А у мирових суддів кількість спорів, пов'язаних з приватизацією житлової площі, та інших житлових спорів виросло на 0,8% - 559,1 тис., Або 11,5% (у 2010 році - 10,7% (402,7 тис. )), в основному за рахунок спорів про стягнення плати за житлову площу і комунальні платежі (розділ 2 форми у цивільних справах).
Нарешті, особливою цінністю об'єктів нерухомого майна пояснюється поява та поширення на ринку нерухомості різних видів шахрайства, особливо при продажу житлових приміщень. Всі ці обставини в сукупності свідчать про те, що нерідко укладення угоди купівлі-продажу житлових приміщень пов'язано з ризиком виникнення збитків, які можуть виявитися досить значними. Неправильне оформлення документів, незнання порядку і правових наслідків реєстрації операції з нерухомістю або прав на неї, а також відсутність належної обачності при укладанні угоди, - все це цілком може призвести до того, що сторона не отримає належного за угодою, об'єктом якої є житло. Щоб уникнути ряду неприємностей, при оформленні угоди з нерухомістю доцільно вдаватися до допомоги професіоналів - юристів та адвокатів. Однак не менш важливо самому розбиратися в основних правових питаннях, які виникають у зв'язку з укладенням подібних угод.
.2 Поняття і сутність договору продажу житлового приміщення
Безперечно, найпоширенішою формою розпорядження житловими приміщеннями є купівля-продаж. Поняття договору купівлі-продажу житлових приміщень прямо в Цивільному кодексі РФ не передбачено. Його можна вивести на основі легального визначення договору купівлі - продажу нерухомості (п. 1 ст. 549 ЦК України). За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно (ст. 130 ЦК України). Тим більше, як видно з тексту нормативного визначення, в ще не вичерпний перелік нерухомого майна, що підлягає передачі за договором куп...
