оцінюваного будинку - це робиться або складанням кошторису будівництва, або за спеціальними довідниками укрупнених показників будівництва; після чого з отриманої суми потрібно відняти накопичений знос будівлі.
Нарешті, потрібно додати до вартості земельної ділянки отриману вартість будівництва (з урахуванням зносу) і збільшити отриманий результат на розмір розумною прибутку інвестора, скажімо 30-50% (прибуток інвестора розраховується експертом, але опис методик визначення прибутку інвестора виходить за рамки цієї роботи). Отриманий таким чином результат є ринковою вартістю будівлі, розрахованої за допомогою витратного підходу.
Дохідний підхід
Для оцінки комерційної (тобто призначеної безпосередньо для отримання доходу) нерухомості добре працює так званий «дохідний» підхід - сукупність оціночних методів, заснованих на визначенні очікуваних доходів від використання нерухомого майна.
Визначення вартості нерухомості з позиції дохідного підходу грунтується на припущенні про те, що потенційний покупець (інвестор) не заплатить за нерухомість більше, ніж поточна вартість майбутніх доходів, одержуваних у результаті експлуатації цієї нерухомості. При цьому передбачається, що для даного покупця важлива не нерухомість як така, а право отримання майбутніх доходів від володіння цією нерухомістю. Аналогічно, власник не продасть свою нерухомість за ціною нижче поточної вартості прогнозованих майбутніх доходів. Вважається, що в результаті взаємодії сторони прийдуть до угоди про ринкову ціну, що дорівнює поточної вартості майбутніх доходів.
При оцінці нерухомості з позиції дохідного підходу, до доходів від використання об'єкта відносяться надходження орендної плати від орендарів об'єкта та поточна вартість виручки від майбутнього перепродажу об'єкта нерухомості. Тут слід підкреслити, що ці доходи - прогнозні величини, розраховані експертом на основі аналізу цілого ряду факторів, що характеризують фінансово - економічний стан самого оцінюваного об'єкта нерухомості і тієї ринкового середовища, в якій він знаходиться.
Суть всіх дохідних методів полягає в тому, що б спочатку спрогнозувати величини доходів і витрат при експлуатації об'єкта в т?? чення прогнозного періоду, а потім розділити чистий операційний дохід на так звану ставку капіталізації (дисконтування), яка, взагалі кажучи, являє собою відсоток доходу на вкладений капітал.
Як уже згадувалося вище, дохідні методи оцінки в основному застосовуються до нерухомості, основне призначення якої - приносити дохід своєму власнику. Застосування цього підходу до об'єктів, що не призначені безпосередньо для отримання прибутку, може призвести до отримання неточних результатів оцінки.
Порівняльний підхід
Порівняльний підхід, який ще іноді називають «ринковим» - це сукупність методів оцінки нерухомого майна, заснованих на порівнянні з об'єктами - аналогами, щодо яких є інформація про ціни продажу або пропонування. Об'єктом - аналогом називається об'єкт, подібний до об'єкта оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним та іншим характеристикам, визначальним його вартість.
Застосування порівняльного підходу грунтується на припущенні, що обізнаний, розумний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж ціна придбання (пропозиції) на тому ж ринку іншого об'єкта нерухомості, що має аналогічні якості.
У разі застосування порівняльного підходу розглядаються аналогічні оцінюваному об'єкти нерухомості, які були продані або, принаймні, запропоновані на продаж. Потім робляться поправки (коригування) на відмінності, які існують між оцінюваним і порівнянними об'єктами, тому дуже важко знайти два абсолютно схожих об'єкта. Скоригований ціна дозволяє визначити найбільш ймовірну ціну оцінюваного об'єкта, якби він пропонувався для продажу на відкритому, конкурентному ринку.
2.3 Висновку судового експерта-будівельника та спеціаліста
Зміст і форма висновку судового експерта-будівельника, так само як і висновків експертів інших спеціальностей, в загальних рисах регламентуються процесуальним законом (ст. 204 КПК України, ст. 86 ЦПК України, ст. 86 АПК РФ , ст. 26.4 КоАП), ФЗ про ГСЕД (ст. 25) і конкретизуються у відомчих інструкціях, методичних рекомендаціях, спеціальній літературі та дисертаційних роботах. Розглядаючи висновок судового експерта-будівельника, ми прагнули до максимально повного його опису, яке, з одного боку, спиралося б на положення загального характеру, а з іншого - розкривало відбивані в ув'язненні характерні риси експертизи даного роду.
Висновок експерта (комісії експертів) дається в письмовому вигляді. Сведущее особа дає висновок від свого імені, підписує його і несе за нього ...
