ання ринкові, то коригування на умови фінансування не вносилася.
) Коригування на умови угоди. Так як у об'єкта оцінки та об'єктів аналогів ринкові умови угоди, то коригування на умови угоди не вносилася.
) Коригування на умови ринку (дата продажу). За умовами ринку об'єкт оцінки та об'єкти аналоги порівнянні. Таким чином, коректування на умови ринку не вносилася.
) Коригування на віддаленість від метро Так як об'єкт оцінки та об'єкти аналоги розташовані в одному кварталі, то коригування на віддаленість від метро не вносилася.
) Коригування на тип будинку. Так як тип будинку в об'єкта оцінки та об'єктів аналогів однаковий, панельний, коректування на тип вдома не вносилася.
) Коригування на поверх/поверховість. Фактор, який впливає на вартість - це на якому саме поверсі розташована квартира. Якщо поверх першого, то це тягне за собою вологість і низьку температуру повітря в квартирі, а також, як правило, в квартирах на першому поверсі недостатньо природного денного освітлення через посаджених навколо будинку дерев або кущів. Що стосується останнього поверху, то тут велика ймовірність протікання даху і сильного нагріву вікон в літній період. Не виключається і проблема з напором води через верхнього поверху. Тому квартири на більш верхніх поверхах будуть коштувати дорожче, ніж квартири на нижніх поверхах.
Коригування на перший і останній поверх становить 5-15%. Але так як квартири аналоги знаходяться приблизно все на середніх поверхах коригування на поверх/поверховість не включається.
9) Коригування на кількість кімнат. За кількістю кімнат об'єкт оцінки та об'єкти аналоги однакові - 3 кімнати. Тому коригування на кількість кімнат не вносилася.
) Коригування на загальну площу. Дана поправка вводиться в тому випадку, якщо площа об'єкта оцінки відхиляється від площі аналога більш ніж на 10 кв.м. Оскільки об'єкти аналоги незначно відрізняється від загальної площі об'єкта оцінки коректування на загальну площу не вносилася.
11) Коригування на площу кухні. Дана поправка вводиться в тому випадку, якщо площа кухні оцінюваного об'єкта відхиляється від площі кухні аналога більш ніж на 1 кв.м.
Величина коригування приймається в розмірі 0,5% за кожен 1 кв.м.
) Коригування на житлову площу. У результаті аналізу ринку виявлено, що середня вартість 1 кв. м двокімнатної квартири в районі Ясенів становить 157834 рубля. Тому коригування була розрахована, як різниця між житловою площею об'єкта оцінки та об'єкта аналога, помножена на вартість 1 кв. м. Коригування вносилася в усі об'єкти аналоги крім № 4, оскільки загальна площа об'єктів аналогів № 1, № 2, № 3 та № 5 відрізняється в середньому на 2 кв.м. від житлової площі об'єкта оцінки.
13) Коригування на висоту стель. Так як серія будинку, а саме П - 3, у всіх однакова то і висота стель теж, тому коригування на висоту стель не вносилася.
) Коригування на вікна. Так як вікна в об'єкта оцінки та об'єктів аналогів однакові, то коригування не вносилася.
) Коригування на вид з вікна. Так як вид з вікна в об'єкта оцінки та об'єктів аналогів на двір і на вулицю, то коригування не вносилася.
) Коригування на санвузол. Санвузол в об'єкта оцінки суміщений, тоді як у об'єктів аналогів роздільний, тому коригування вносилася в розмірі 2%.
) Коригування на наявність балкона/лоджії. Дана поправка увазі збільшення вартості квартири при наявності даного виду поліпшення, становить 1-5%, так як у об'єкта оцінки лоджія, яка мають переваги перед балконом, вносимо поправку в розмірі 2% в об'єкт аналог № 3.
) Коригування на стан обробки. Ремонт і якість обробки впливають на вартість квартири найбезпосереднішим чином. Бездоганна і якісна обробка збільшують ціну на 10%. Так як якість обробки об'єкта оцінки не сильно відрізняється від якості обробки об'єктіваналогів, тому коригування не вносилася.
) Коригування на додаткові характеристики. Так як додаткові характеристики у об'єкта оцінки та об'єктів аналогів не сильно відрізняються, то коригування не вносилася.
11 Відмова від використання витратного підходу
У процесі роботи над визначенням вартості об'єкта оцінки Оцінювач прийшов до висновку, що використання витратного та дохідного підходів є не коректним. Тому Оцінювач прийняв рішення відмовитися від використання цих підходів і використовувати тільки один - порівняльний.
Витратний підхід ґрунтується на принципі заміщення, який свідчить, що покупець не заплатить за нерухомість більше тієї суми, яку потрібно буде витратити...
