на придбання земельної ділянки і будівництва на ній об'єкта, аналогічного за своїми споживчими характеристиками об'єкта оцінки, наприклад, квартири в багатоквартирному будинку. Офіційною кошторисом витрат на покупку ділянки і будівництва на ній будівлі, частиною якого є об'єкт оцінки, Оцінювач не має.
У свою чергу, розрахунок за «типовим» кошторисами, СНіП і т.п. з урахуванням всіх реальних додаткових витрат, визначенням сукупного зносу будівлі в цілому і «вичленування» вартості одиниці площі квартири призведе до великої похибки при обчисленні.
Крім того, Оцінювачу абсолютно невідомі випадки подібного придбання житла, коли покупець-приватна особа набував у власність одну квартиру в багатоквартирному будинку за допомогою його будівництва.
Беручи до уваги вагомість наведених вище аргументів проти використання витратного підходу, Оцінювач прийняв рішення відмовитися від його застосування в рамках даного Звіту.
12. Відмова від використання дохідного підходу
В основі дохідного підходу лежить принцип очікування, який свідчить, все вартості сьогодні є відображенням майбутніх переваг. При застосуванні даного підходу аналізується можливість нерухомості генерувати певний дохід, який зазвичай виражається у формі доходу від експлуатації і доходу від можливого продажу в кінці періоду володіння. Стосовно до об'єкта оцінки можна припустити, що він купується не як «квартира для проживання», а як об'єкт для отримання прибутку від здачі його в оренду і подальшої (можливої) продажу.
Проти використання дохідного підходу у оцінювача малося також кілька аргументів. Насамперед - це інформація, отримана від Замовника, що дана квартира буде використовуватися виключно для цілей проживання, тобто майбутній власник не планує здавати її в оренду з метою отримання доходу.
По-друге, незважаючи на існуючий в Москві розвинений ринок оренди житла, він продовжує в основному залишатися «чорним». Договору оренди в переважній кількості випадків ніде не реєструються, а оплата здійснюється у вигляді неоподатковуваної готівкової суми. Це не дозволяє Оцінювачу зібрати достатню кількість достовірної інформації про розмір орендної плати і ставок оренди по об'єктах аналогам. Використовувати ж інформацію, яка має документального підтвердження і обгрунтування Оцінювач порахував неможливим. Тому дохідний підхід був виключений з розрахунків.
На думку оцінювача, єдино можливим підходом до оцінки квартири в багатоквартирному будинку з трьох існуючих можна вважати порівняльний підхід, який в силу добре розвиненої системи інформаційного забезпечення дає найбільш об'єктивні результати.
Узгодження отриманих результатів Таблиця 8
№ п/п Найменування подходаСтоімость, руб.Весовое значеніеСреднее зважене значеніе1Сравнітельний10 392 000110 392000 руб.2ЗатратнийНе пріменялся- - 3ДоходнийНе застосовувався -
РОЗДІЛ 2. ЗВІТ ПРО оцінки ринкової вартості ІНДИВІДУАЛЬНОГО ЖИТЛОВОГО БУДИНКУ, розташованого за адресою: Краснодарський край, Г. КРАСНОДАР, ВУЛ. ЛЕНІНА, Д.
. Основні факти та висновки
Таблиця 9
Загальна інформація, що ідентифікує об'єкт оценкіОб'ект оценкіЗемельний ділянку з домомРезультати оцінки у визначенні ринкової вартості, отримані при застосуванні різних підходів, округлено без урахування ПДВ, руб.Затратний підхід: 6484004 Порівняльний підхід: 4623 850Доходний підхід:2559 692Ітоговая ринкова вартість об'єкта: 5251 849,2
2. Завдання на оцінку відповідно до вимог ФСТ
Таблиця 10
Замовник: Іванов Іван ІвановічОснованіе для проведення оцінки: Договір на проведення оценкіОб'ект оцінки: Земельна ділянка з домомІмущественние права на об'єкт оценкіПраво собственностіДата визначення вартості (дата оцінки): 20 грудня 2014 г.Дата складання звіту: 21 грудень +2014 г.Срок проведення оцінки: з 20 по 21 грудня 2 014 г.База оцінки: Ринкова стоімостьВалюта, в якій повинна бути виражена підсумкова величина ринкової вартості об'єкта оцінки: РубліЦель оцінки: Визначення ринкової стоімостіПредполагаемое використання результатів оцінки та пов'язані з цим ограніченіяКомпенсація втрат (збитків ) за ликвидируемое імуществоДопущенія та обмеження, на яких повинна грунтуватися оценкаСм. п. 4 ОтчетаСтандарти оцінки та обґрунтування їх використання: Федеральний закон №135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» від 29.07.98 Федеральні стандарти оцінки, затверджені наказами Мінекономрозвитку Росії від 20 липня 2007 року №254, №255, №256, Міжнародні стандарти оцінки. Стандарти і правила оціночної діяльності НП СОО «Сибір»
3. Відомості про Зам...
