хожість умов фінансування;
розташування об'єктів аналогів в тій же ринкової зоні, що й об'єкт оцінки;
час продажу;
схожість місцеположення;
схожі технічні, економічні характеристики об'єкта.
Як правило, відбирається не менше трьох об'єктів аналогів.
Другим етапом є перевірка інформації про угоди. З підозрою слід відноситься до продажів поспішним, між близькими родичами. На цьому етапі необхідно вибрати одиницю порівняння. Одиниця порівняння - це «спільний знаменник», за яким зіставляються всі об'єкти. Одиницею порівняння може бути відносна величина, ціна продажу, віднесена до одиниці виміру. Якщо одиницею виміру є фізична величина - 1м2, 1м3, 1 сотка - то це фізична одиниця порівняння. Якщо одиницею виміру є економічна величина - ділянка, квартира, будинок - то це економічна одиниця порівняння.
Оцінювач повинен обгрунтувати вибір одиниці порівняння.
Третім етапом є внесення поправок, що враховують відмінності між об'єктом оцінки і об'єктом аналогом, в ціну продажу об'єкта аналога. Для цього об'єкт аналог порівнюється з об'єктом оцінки, і виявляються розходження в характеристиках об'єктів. Відмінні характеристики, за якими потім вносяться поправки, називаються елементами порівняння. Вибір елементів порівняння оцінювач повинен обгрунтувати.
Правило внесення поправок:
Якщо об'єкт аналог краще об'єкта оцінки, то поправка в його ціну продажу вноситься зі знаком мінус.
Якщо об'єкт аналог гірше об'єкта оцінки, то поправка в його ціну продажу вноситься зі знаком плюс.
Кожна поправка повинна бути обгрунтована оцінювачем.
Четвертим етапом є узгодження результатів оцінки. Після внесення поправок виходить стільки різних скоригованих вартостей, скільки є об'єктів аналогів. А необхідно мати один результат. Оцінювач пояснює, чому він вибрав ту чи іншу величину, наприклад середнє арифметичне, мода, медіана та ін.
Опис об'єктів аналогів.
Вибірка об'єктів-аналогів, відібраних для подальшого аналізу і розрахунків у рамках порівняльного підходу, являє собою інформаційну базу із зазначенням цін пропозицій аналогічних з оцінюваним квартир, пропонованих на ринку житлової нерухомості.
Об'єктом оцінки являє собою двокімнатну квартиру, загальною площею 73,2 кв. м, розташована за адресою: Москва, проїзд Одевского, д. 3, корп. 3, кв. 293
Для подальшого порівняльного аналізу об'єкта оцінки і кожного з об'єктів-аналогів оцінювачем були обрані наступні елементи порівняння:
· розташування;
· тип будинку;
· кількість кімнат;
· загальна площа;
· поверховість;
· висота стель;
· кількість санвузлів і т.д.
Проведений аналіз об'єктів оцінки, вивчення оцінювачем сегмента ринку, до якого відносяться об'єкти оцінки, дозволили зробити висновок про те, що наведені вище елементи порівняння достатні для проведення порівняльного аналізу об'єктів оцінки і кожного об'єкта-аналога. Використання інших одиниць порівняння не приведе до зміни вартості, отже їх використання недоцільне.
В результаті пошуку були підібрані 5 об'єктів аналогів, опис яких представлено в таблиці 6.
Таблиця 6
№ п/п Найменування показателейОб'ект оценкіОб'екти аналогі123451Істочнік інформацііОт замовника # justify gt; Розрахунок вартості об'єкта оцінки у рамках порівняльного підходу Таблиця 7
№Наіменованіе показателейОб'ект оценкіОб'екти аналогі123451Істочнік інформацііОт замовника # justify gt; Таким чином, ринкова вартість об'єкта оцінки без урахування ПДВ округлено склала 10392000 рублів.
Обгрунтування внесених коригувань.
1) Коректування на торг. При дослідженні ситуації, що склалася на ринку в даний час величина поправки на торг становить 3-7%. У досить рідкісних випадках ціна угоди і ціна пропозиції збігаються. Первісна ціна в більшості випадків значно вище реальної вартості об'єкта. Ця надбавка, за нашими підрахунками, і становить вищевказані 3 - 7%.
Таким чином, в цьому звіті коректування на вторговування склала 5%.
) Коректування по переданим правам. Так як у об'єкта оцінки та об'єктів аналогів передаються право власності, то коригування по переданим право не вносилася.
3) Коригування на умови фінансування. Так як у об'єкта оцінки та об'єктів аналогів умови фінансув...
