сті до американської валюти призводить до утворення залежності ціни від змін курсу долара, його купівельної спроможності в Росії. p> Визначальне значення при оцінці нерухомості мають макроекономічні чинники. Якщо ж дію макроекономічних чинників відносно стабільно, то стан ринку нерухомості визначається мікроекономічними чинниками.
Мікроекономічні фактори описують економічне становище в окремому регіоні. Серед них виділяють наступні фактори:
• загальна економічна ситуація в регіоні;
• темпи розвитку регіону;
• диверсифікація зайнятості працездатного населення;
• інвестиційний потік.
Темпи економічного зростання в Санкт - Петербурзі тримаються на рівні загальноросійські показників.
Соціальне становище в регіоні характеризуються такими факторами:
• частка працездатного населення в загальній чисельності населення;
• міграційні потоки;
• демографічна ситуація;
• рівень безробіття в регіоні.
Санкт - Петербург демонструє позитивний приріст чисельності населення. Рівень безробіття знаходиться на відносно низькому рівні зареєстрованої безробіття.
До внутрішнім чинникам ринку нерухомості відносять :
• інституційні чинники;
• динамічність (інерційність) ринку;
• динаміка обсягу і співвідношення попиту і пропозиції;
• співвідношення цін первинного і вторинного ринку;
• інформаційна забезпеченість і відкритість ринку.
Інституційні фактори , що впливають на ринок нерухомості, включають в себе:
• державне регулювання;
• податкове регулювання щодо операцій з нерухомістю.
Урядове регулювання полягає у виданні нормативних актів формують правове поле для ринку нерухомості. Одним з яскравих прикладів неоднозначного впливу законодавчих актів на функціонування ринку нерухомості є Федеральний закон Російської Федерації від 30 грудня 2004 № 214-ФЗ В«Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків В»набув чинності в квітні 2005 року. З одного боку він захищає права пайовиків, з іншого - ставить забудовників в дуже жорсткі рамки, виконати які вони не можуть. Як наслідок, на період вироблення обхідних механізмів, спостерігалося зниження пропозиції на первинному ринку. У цілому прийняттям закону про пайове будівництві обумовлено близько 20% у подію в 2005 році підвищення цін на первинному ринку.
Регіональні органи також можуть приймати окремі нормативні акти, що обмежують операції з нерухомістю на регіональному рівні.
Ринок нерухомості відрізняється інерційністю. Це пов'язано з тим середній термін експозиції становить близько двох-трьох місяців. У зв'язку з цим тенденції на ринку нерухомості отримують своє відображення в зміні середньої ціни не раніше ніж через 2 місяці.
Об'єм і динаміка попиту на ринку нерухомості визначається наступними факторами:
