> • платоспроможністю населення;
• зміною в смаках і перевагах населення.
У Росії ринок нерухомості характеризується наявністю високої частки латентного (Прихованого) попиту. Дослідження, проведені в рамках одного з проектів Світового банку, показали, що поміняти свої житлові умови, хотіли б 77% опитаних. Це пов'язано з низькою забезпеченістю житлом і великими показниками фізичного зносу на вторинному ринку. Хоча за нормативами належить проводити капітальний ремонт кожні 10-15 років, фактично в нинішніх В«брежневкахВ» і В«ХрущовкахВ» ремонт не проводився понад 30 років. p> Наступним чинником, який веде до збільшення попиту, є зміна уявлень населення про комфортне житло: вузькі холи, маленькі вікна, низькі стелі, відсутність гаражних боксів - всі ці ознаки переводять житло в хорошому фізичному стані в категорію морально застарілих.
Так, до недавнього часу, основним чинником, що стимулює платоспроможність попиту, була іпотека. Наприклад в першому кварталі 2006 року частка угод з використанням іпотеки збільшилася в 2 рази по відношенню до 2005 року.
Об'єм пропозиції на ринку визначається :
• наявністю резерву об'єктів нерухомості;
• обсягами нового будівництва.
Збільшення обсягів нового будівництва ускладнюється тим, що муніципальні власті не сприяють вільному входженню в галузь нових забудовників, не даючи їм дозволу на землевідведення.
Існуючий перекіс між попитом і пропозицією на ринку є головною причиною зростання цін на ринку нерухомості.
Параметри, коригувальні ціну окремо взятої квартири по відношенню до середнього рівня цін, діляться на 3 категорії:
• постійні;
• умовно-постійні;
• немов-змінні.
Постійні параметри квартири відображають характеристики, які відносяться до будинку в цілому. До цих параметрів зараховують:
• район;
• тип будівлі.
Ко другої групи відносять чинники, які, як правило, не можуть бути змінені власниками. У їх числі:
• загальна площа;
• поверх;
• планування;
• висота стель;
• матеріал стін;
• природна освітленість приміщення;
• орієнтація квартири;
• балкони, лоджії;
• наявність ліфта;
• зовнішнє оточення.
До третьої групи відносяться умовно-змінні параметри, пов'язані з комфортністю житла:
• стан підлог, стелі, стін;
• вікна та двері;
• інженерні комунікації;
• наявність телефону.
Перші дві групи позиціонують квартиру, визначаючи до якого класу, вона належить (Елітна, бізнес-клас або економ-клас). Характеристики параметрів другий групи однозначно впливають на формування ціни - збільшення або зменшення. Що ж до параметрів третьої групи, то їх вплив визначаться вихідними характеристиками з перших двох груп. Так стандартний рем...
