і в об'єкти, що виключають оподаткування. Податок на прибуток по одержуваних відсотках також дуже високий (20%). Його потрібно скоротити за іпотечними кредитами, як по державних паперах з іпотечним покриттям. Розумним кроком було б також збільшити розмір податкового вирахування для фізичних осіб або взагалі його скасувати. Зараз розміру податкового відрахування явно мало при поточному рівні цін на житло. Крім цього, доцільно включити до складу податкового відрахування витрати, пов'язані з перекредітованієм, щоб зменшити боргове навантаження позичальника.
Для інвесторів і кредиторів було б логічно ввести страхувальний рахунок, який використовується тільки для прийому платежів від боржників, який неможливо стягнути при банкрутстві кредитора. Ця ідея загальновідома, але досі конкретних рішень так і не прийнято.
Обов'язково повинна піддатися зміні ст. 350 Цивільного кодексу РФ, з тим, щоб прибрати можливість відстрочки звернення стягнення не менш, ніж на рік. В даний час відсутні конкретні підстави для подібної відстрочки, рішення приймаються на розсуд суддів, що створює значні ризики для кредитора.
Також потрібно змінити ст. 54 закону «Про іпотеку». У ній необхідно прибрати можливість «відмовити у зверненні стягнення в силу нерозмірності вимог кредитора і вартості заставленого майна». У процесі виплат борг позичальника зменшується і за кожним кредитом настає момент, коли залишок боргу в порівнянні з вартістю застави стає невеликим. У тому випадку, якщо позичальники припинять виплати, знаючи, що ніхто не зверне стягнення на їх житло через невеликої суми боргу - це може створити значні проблеми не тільки для кредиторів, а й для подальшого розвитку іпотечного кредитування.
У секторі пайового будівництва для розвитку іпотечного кредитування необхідно прийняти наступні кроки:
виключити пріоритетне становище пайовика у разі банкрутство компанії-забудовника;
не дозволяти забудовнику в односторонньому порядку розривати договір з пайовиків без згоди кредитора, адже в такому випадку кредит залишається без забезпечення - у банку крім збільшення ризиків, виникає необхідність резервування додаткових коштів;
змінити схему виплат податків на прибуток для банків при кредитуванні об'єктів будівництва, в тому випадку, якщо відсотки виплачуються в завершенні терміну кредиту (тобто сам податок нараховувати за фактом видачі кредиту. В результаті, банк не платить податок з прибутку, яку фактично не отримав);
регламентувати реєстрацію договорів участі в пайовому будівництві, шляхом внесення поправок до чинного законодавства.
В області реєстрації теж не обходиться без проблем. Немає єдиного підходу у витребуванні документів, вчинення реєстраційних дій. У законі неможливо прописати всі практичні випадки, а ФРС Росії не має права давати роз'яснення з приводу цих дій. В даному випадку необхідно видати відповідні нормативні правові акти і дати Федеральної Реєстраційної Службі вищевикладені права.
Також потрібні коректування закону про реєстрацію та в інструкцію Мін'юсту, що встановлюють жорсткі вимоги до переліку документів, необхідних для реєстрації. В даний час всім відомо, що цей перелік повністю відкритий, і це дає можливість будь-якому реєстратору за формальною невідповідності призупинити процес реєстрації або взагалі протказать в ній.
Дуже важливо також внести поправки в закон про іпотечні цінні папери (боргові цінні папери емітента, що рефінансуються за допомогою зобов'язань за одним або кількома іпотечними кредитами), змінивши співвідношення кредиту та застави в іпотечному покритті до 90% (на даний момент 70%) або прибравши взагалі. Зараз коефіцієнт кредиту/застави практично у всіх банках становить 90, (доходить і до 100%), але такі кредити направити в іпотечне покриття не представляється можливим внаслідок обмежень у законодавстві. Доцільно було б встановити пільги для інвесторів у іпотечні цінні папери або знайти інші стимули вкладати грошові кошти в іпотечне кредитування і ІЦП.
Друга група проблем іпотечного кредитування пов'язана з діяльністю ВАТ «МДМ Банк» на іпотечному ринку.
Аналіз діяльності ВАТ «МДМ Банк» дозволив зробити висновок про появу проблеми неплатежів, тобто, сума прострочених іпотечних кредитів значно зросла. Це пов'язано як зі зниженням платоспроможності позичальників, так і власне зростанням суми іпотечних кредитів.
Для багатьох позичальників нині справедливо те, що у них:
низькі доходи;
проблемна кредитна історія;
неповний пакет документів.
Крім того, лінійка продуктів іпотечного кредитування ВАТ «МДМ Банк», що налічує всього тр...
